بیمه جامع مسكن

بیمه قرار و عقدی است بین بیمه كننده و مؤسسه یا شركت با شخصی كه این بیمه را می پذیرد و این عقد مثل سایر عقدها محتاج به ایجاب و قبول است و شرایطی كه در موجب و قابل و عقد در سایر عقود معتبر است, در این عقد نیز معتبر است و می توان این عقد را با هر لغتی و زبانی جاری كرد

در دنیای پیچیده امروز در مواجهه با حوادث نمی توان به روش های ساده و غیر برنامه ریزی شده متكی بود و مشاركت و تعاون در خطرهای احتمالی در پیش رو، باید به صورت كارآمد و قانونمند باشد. یكی از همین جلوه های بارز مشاركت عمومی و تعاون پیشرفته امروزی به ویژه در بروز بلایا و سوانح طبیعی و غیرطبیعی، بیمه است كه به عنوان یك راهكار اصلی و اساسی جهت جبران خسارت مصیبت دیدگان حوادث، مورد توجه و اهمیت قرار گرفته و هر روز نقش آن در مدیریت بحران بیش از پیش نمایان می شود.

بیمه، اشخاصی را كه متحمل لطمه، زیان یا حادثه ناخواسته ای شده اند، قادر می سازد كه پیامدهای این وقایع ناگوار را جبران كنند. جبران زیان های احتمالی و خسارات وارده از اعتباراتی تأمین می شود كه اشخاص برای خرید بیمه نامه می پردازند و با پرداخت آن و جبران خسارت به نوعی با بیمه گر مشاركت و تعاون می نمایند. بیمه گران با شناسایی خطرهای احتمالی و احتمال وقوع آن، میزان حق بیمه ها را محاسبه كرده و بدیهی است كه تعدادی از كسانی كه خود را بیمه كرده اند نیاز به جبران خسارت از محل مبلغ جمع آوری شده را خواهند داشت.در همین راستا و به دلیل اهمیت بیمه در مواجهه با سوانح طبیعی و غیرطبیعی در قانون اساسی(اصل ۳) و برنامه های پنج ساله توسعه نیز توجهی خاص به این بخش شده است.

●بیمه عقدی است مستقل و تمام اقسام آن صحیح

«... بیمه قرار و عقدی است بین بیمه كننده و مؤسسه یا شركت با شخصی كه این بیمه را می پذیرد و این عقد مثل سایر عقدها محتاج به ایجاب و قبول است و شرایطی كه در موجب و قابل و عقد در سایر عقود معتبر است، در این عقد نیز معتبر است و می توان این عقد را با هر لغتی و زبانی جاری كرد. ظاهراً تمام اقسام بیمه صحیح باشد با به كار بردن شرایطی كه ذكر شد چه بیمه عمر باشد یا بیمه كالاهای تجاری یا عمارات یا كشتی ها و هواپیماها و یا بیمه كارمندان دولت یا مؤسسات یا بیمه اهل یك قریه باشد. بیمه عقد مستقلی است و می توان بعضی عقود دیگر از قبیل صلح آن را اجرا كرد...»همان طور كه ذكر شد صنعت بیمه از نظر فقهی با شرایطی كه در بالا آمد و به صورت «ایجاب و قبول عقد» مورد تأیید قرار گرفته و نكته قابل توجه، در مورد مصادیقی است كه حضرت امام(ره) در بیمه ذكر كرده و به صراحت از بیمه «عمارات» یا همان ساختمان نام برده اند «... چه بیمه عمر باشد یا بیمه كالاهای تجاری یا عمارات...»

●تقسیم بندی كلی بیمه

به طور كلی بیمه ها به دو گروه بیمه های بازرگانی و اجتماعی تقسیم می شوند. بیمه های اجتماعی كه در زمینه بیمه های عمومی و عام المنفعه نظیر بیمه درمانی، بازنشستگی، از كار افتادگی و... فعالیت دارند، اجباری است تا منافع جمعی و ملی دستخوش حوادث و وقایع نگردد. اما شاخه اصلی فعالیت های شركت های بیمه در زمینه بیمه های بازرگانی یا به نوعی بیمه های انفرادی و اختیاری است. بیمه هایی نظیر بیمه عمر، بیمه آتش سوزی، بدنه اتومبیل، باربری و... زیرمجموعه این نوع بیمه قرار می گیرند. البته در بعضی موارد مانند بیمه شخص ثالث اتومبیل كه جزو این نوع بیمه است به دلیل اهمیت آن در ردیف بیمه های اجباری قرار می گیرد.

●بیمه در بخش ساختمان و مسكن

به گفته كارشناسان، سرمایه گذاری در بخش مسكن از كم ریسك ترین نوع سرمایه گذاری ها برای شركت های بیمه محسوب می شود و از آنجا كه این بخش حداقل ۳۰ درصد از سرمایه ثابت و ۵ الی ۷ درصد از ارزش افزوده كل اقتصاد كلان را به خود اختصاص داده است توجه خاصی را از سوی صنعت بیمه برای سرمایه گذاری می طلبد.بخش مسكن و ساختمان علاوه بر ظرفیت بالای آن برای بیمه گران، به دلیل سر و كار داشتن با زندگی و جان و مال مردم از اهمیت بالایی همانند بیمه های درمانی و تأمین اجتماعی برخوردار است، بنابراین ضروری است بیمه هایی همچون زلزله در ردیف بیمه های عمومی و اجباری قرار گیرند.

برای پوشش كامل بیمه ساختمان و مسكن در كشورهای پیشرو در این زمینه- به خصوص فرانسه- حدود ۷۰ نوع بیمه نامه از فرآیند طراحی و معماری تا ساخت مسكن و ضمانت نامه های پس از ساخت مسكن وجود دارد و همچنین اكثر ساختمان ها در كشورهای توسعه یافته تحت پوشش بیمه قرار دارند كه البته همه مدل های بیمه ای در بدو ورود به كشور قابل اجرا نیستند.با توجه به اهمیت این بیمه ها و همچنین بیمه های رایج مربوط به بخش ساختمان و مسكن در ایران، بیمه های پیش فروش، زلزله و مسئولیت و محاسن و معایب آنها به اختصار تعریف شده اند.

●بیمه پیش فروش

بر خلاف بسیاری از كشورهای موفق در بخش مسكن كه بازار پیش فروش مسكن را به عنوان یكی از راه های پیشرو در زمینه تأمین مسكن اقشار مختلف جامعه خود به ویژه دهك های متوسط و پایین درآمدی انتخاب كرده و به عنوان روشی مطمئن، در این كشورها، مورد استقبال قرار گرفته است، در كشور ما به دلایل متعدد از این مهم با ریسك پذیری بالا و ظرفیت بسیار پایینی نسبت به قابلیت این طرح، استفاده شده و كارایی لازم را در تأمین مالی پروژه های ساخت و خانه دار شدن پیش خریداران نداشته است.یكی از اصلی ترین دلایل این امر، عدم ایفای تعهدات دو طرف نسبت به یكدیگر به ویژه از طرف سازندگان است كه به عنوان مهمترین مانع، گسترش بازار پیش فروش را دچار مشكل كرده است.تأخیر در تحویل واحدها، عدم تطابق ساخت و ساز با معیارهای فنی و مهندسی، تفاوت مشخصات سازه با آنچه كه در قرارداد آمده، فروش یك واحد ساختمانی به افراد متعدد، عدم تنظیم قرارداد به صورت عادلانه و تحمیل شرایط اضافی به خریدار، مشكلات حقوقی قراردادها و قولنامه ها از سوی سازنده و عدم رعایت زمان بندی پرداخت ها و انصراف و تقاضای تسویه حساب از سوی خریدار از مهمترین مشكلات عدم ایفای تعهدات طرفین است.

در ساماندهی این بازار تنها مستند قانونی در این زمینه ماده واحده مصوب شورای انقلاب در سال ۵۸ است كه آیین نامه اجرایی آن در سال ۷۴ به تصویب هیأت وزیران رسید ولی به دلیل فقدان یك مكانیسم اجرایی، اهمال دستگاه های دولتی و مجری این ماده و عدم تناسب آن با شرایط روز جهت كنترل بازار نتوانست تأثیری بر ساماندهی این بازار داشته باشد.

●طرح بیمه اعتباری قراردادهای پیش فروش و پیش خرید مسكن

«مبایعه نامه های پیش فروش و پیش خرید مسكن، نزد شركت های بیمه، تحت پوشش بیمه قرار گرفته و بیمه گر، حقوق و تعهدات فروشنده را در برابر خریداران و برعكس، مطابق آنچه كه در این مبایعه نامه ها تعیین شده است، بیمه می كند و در صورت عدم انجام تعهدات از طرف هر یك، با پرداخت خسارت وارد شده، بیمه، جایگزین طرف مقابل می گردد.»به طور مثال چنانچه فروشنده تمام یا بخش هایی از تعهدات خود را به شرح تعیین شده در مبایعه نامه های پیش فروش و پیش خرید واحدهای مسكونی انجام ندهد، بیمه گر خسارت های وارده به خریدار را مطابق جزییات قرارداد، جبران كرده و از سویی دیگر خریدار نیز چنانچه مطابق مبایعه نامه تعهداتش را نسبت به فروشنده انجام ندهد، بیمه گر خسارت وارده را مطابق جزییات قرارداد و تا سقف مبلغ مندرج در گواهی بیمه جبران خواهد كرد.

---