گامی در جهت برقراری عدالت اقتصادی

نقش سازمانها و نهادهای متولی تأمین مسکن محرومان

توجه عمیق به برقراری عدالت در تمامی شئون جامعه از جمله اقتصاد و ریشه کن کردن فقر اقتصادی جزو اهداف بارز انقلاب اسلامی برشمرده می شود. از این رو برقراری عدالت اقتصادی و ریشه کن کردن فقر از مهمترین اهداف سیاست گذاران جمهوری اسلامی ایران بوده است، پس از انقلاب اسلامی ایران نیز دولت های مختلف هر کدام به نحوی به دنبال دستیابی به این اهداف بوده اند، هرچند مسیرهای انتخابی از سوی این دولت ها گاهی درتضاد کامل با یکدیگر بوده است و همواره این سؤال مطرح بوده است که برای رسیدن به این اهداف کدام مسیر را باید انتخاب کرد؟

حضرت امام خمینی (ره) درنخستین پیام اقتصادی خویش پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران که درتاریخ ۲۱/۱/۱۳۵۸منتشر شد، با اشاره به فرارسیدن دوران چشیدن شکوه «عدل اسلامی» و ریشه کن کردن «فقر و استضعاف»، به مسأله مسکن اشاره می کنند.

ایشان با این پیام عملاً اقدام به تعیین مسیر مورد نظر جهت نیل به اهداف برقراری عدالت اسلامی و ریشه کن کردن فقر اقتصادی کرده اند.

مقام معظم رهبری طی سال های اخیر درحوزه مسائل اقتصادی کشور با تأکید خاص بر مبارزه با فقر و فساد و تبعیض (بی عدالتی) و رفع محرومیت ها بیان داشته اند که «بدترین فسادها درجامعه، رواج فقر و افزایش شکاف بین فقیر و غنی است.» در واقع ایشان ریشه اکثر مسائل داخلی کشور را در بی عدالتی و فقر دانسته و تصریح می کنند که:«بیش از فقر، تبعیض برای مردم گزنده است». به علاوه تأکید ایشان برپیشرفت و عدالت به صورت همزمان در دهه چهارم انقلاب، لزوم توجه هرچه بیشتر برنامه ریزان و مسئولین کشوری را درمورد محقق ساختن عدالت و پیشرفت به صورت توأمان نمایان می سازد.

از سوی دیگر بخش مسکن به دلیل ویژگی های خاص خود به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار و نیز تأثیرات فرابخشی بر دیگر حوزه های اقتصاد مانند بخش صنعت و خدمات، به عنوان مسیر دستیابی به اهداف عدالت اقتصادی و ریشه کنی فقر اقتصادی خانوار شناخته می شود.

به اعتقاد کارشناسان شرط اولیه برقراری عدالت اقتصادی دریک جامعه، حذف انواع رانت های اقتصادی شامل رانت منابع اطلاعات، منابع اعتباری و منابع طبیعی به طورکامل است.

حذف رانت های اقتصادی فوق به منزله فراهم آوردن امکان بهره مندی یکسان از فرصت های اولیه اقتصادی در برابر تمامی آحاد جامعه است.

درچنین شرایطی فرصت های اولیه برابر اقتصادی برای تمامی افراد جامعه ایجاد خواهد شد.

یکی از دلایل فقر اقتصادی خانوار، بالا بودن هزینه نیازهای اساسی خانوار است. این رویکرد بر لزوم کاهش هزینه نیازهای اساسی خانوار به منظور رفع فقر اقتصادی تأکید دارد و درعین حال منجر به افزایش نقدینگی نشده و در نتیجه تورم عمومی را نیز به دنبال ندارد. در شرایطی که ساختار هزینه خانوار اصلاح نشده باشد هرگونه افزایش درآمد منجربه افزایش قدرت خرید خانوار نمی شود، لذا ضروری است ابتدا هزینه نیازهای اساسی خانوار مهار شده تا سیاست های افزایش درآمد موثر واقع شوند. از این رو گام اول در رفع فقر اقتصادی خانوار، کاهش هزینه نیازهای اساسی خانوار است.

شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار جزء شاخص هایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. طبق تعریف نسبت هزینه ماهیانه مسکن به درآمد ماهیانه خانوار به منزله شاخص «سهم هزینه مسکن درسبد هزینه خانوار» است.برای مثال اگر این شاخص معادل ۳۰ درصد باشد، به این معنا است که هرخانوار باید به طور متوسط ماهیانه ۳۰ درصد از درآمد خود را برای پرداخت هزینه های مسکن، اعم از پرداخت اجاره بها یا اقساط خرید بپردازد. این شاخص در کشور ایران به طور میانگین معادل ۵/۳۱ درصد است اما در کلان شهرها در دهک های پایین، درآمدی شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به رقم بالای ۷۰ درصد نیز می رسد. این در حالی است که در کشورهای موفق در حل معضل مسکن شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به کمتر از ۲۰ درصد رسیده است. به همین دلیل موفقیت بخش مسکن در افق چشم انداز ۲۰ ساله نیازمند کاهش این شاخص به زیر ۲۰درصد است.

● شاخص هزینه دسترسی به مسکن

شاخص هزینه دسترسی به مسکن برابر «نسبت میانگین قیمت مسکن متوسط در بازار آزاد به میانگین درآمد سالیانه خانوار» است. شاخص هزینه دسترسی مسکن بیانگر میزان توانمندی خانوار در دسترسی به مسکن متناسب با نیاز است. در واقع بر طبق این شاخص، میزان سال های انتظار برای تملک یک مسکن مناسب از طریق پس انداز تمامی درآمد سالیانه مشخص می شود. برای مثال اگر شاخص دسترسی در کشوری معادل ۴باشد، به این معنی است که یک خانوار با درآمد متوسط در آن کشور می تواند با پس انداز کردن کل درآمد خود در ۴سال، هزینه خرید یک مسکن متوسط را بپردازد. این شاخص به طور متوسط در منطقه آسیا معادل ۴/۸، در آفریقا ۹/۶ و در کشورهای صنعتی ۳/۴است. در حالی که در شرایط استاندارد شاخص هزینه دسترسی به مسکن نباید از عدد ۵ تجاوز کند، این شاخص در ایران از عدد ۱۲ گذشته است. بنابراین به منظور حل مشکل بخش مسکن کشور، ضروری است در افق چشم انداز ۲۰ ساله این شاخص به عدد ۵ کاهش یابد.

بخش مسکن از جمله بخش های مهم اقتصاد کشور شناخته می شود. شناخته شدن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار، توان بالای اشتغال زایی، تاثیر قابل توجه به رشد و تورم و... از جمله ویژگی های اقتصادی این بخش است که موجب می شود بخش مسکن پتانسیل بالایی در برقراری عدالت و ریشه کنی فقر داشته باشد.

به دلیل اینک زمین به عنوان یکی از نهاده های اصلی تولید شناخته می شود، رانت در منابع زمین موجب بروز رانت در دیگر حوزه های تولیدی و خدماتی نیز می شود و بی عدالتی اقتصادی را تشدید کرده و موجب افزایش نابرابری اقتصادی می شود. از آنجا که هزینه زمین بیشترین سهم را در تولید مسکن دارد رانت زمین شهری به طور طبیعی منجر به بروز بی عدالتی در بهره مندی از مسکن می شود.

مطالعه ضریب جینی طی سال های ۱۳۸۲-۱۳۷۶ در ۸ گروه موثر در شاخص تورم نشان می دهد که گروه «مسکن» جزو گروه های با بالاترین میزان تاثیرگذاری در افزایش نابرابری اقتصادی است. همچنین اثرگذاری بخش «مسکن» در نابرابری به خصوص در سه سال اخیر، با توجه به افزایش شدید قیمت ها در این بخش، بیشتر نیز شده است. در نتیجه مشاهده می شود که زمین مسکونی و به تبع آن مسکن نقش به سزایی در ایجاد یا رفع نابرابری اقتصادی دارد.

● نقش تامین مسکن محرومان در ریشه کن کردن فقر اقتصادی خانوار

بالا بودن سطح هزینه نیازهای اساسی خانوار مهمترین عامل به وجود آمدن فقر اقتصادی به شمار می آید. از آنجا که مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوار دارد، گام نخست کاهش هزینه های خانوار و به تبع آن رفع فقر، کنترل هزینه های مسکن خانوار در حد استاندارد ۲۰درصد است. با این دیدگاه، مسکن به عنوان یکی از مهمترین بخش های تشکیل دهنده سبد هزینه خانوار، نقش مهمی در تقویت یا تضعیف توان اقتصادی یک خانوار ایفا می کند.

در کشور ایران سهم هزینه بخش مسکن در سبد هزینه خانوار به طور متوسط معادل ۵/۳۱ درصد است. این شاخص در دهک های پایین درآمدی بسیار بالاتر بوده و در دهک های پایین درآمدی کلان شهرها به ۷۰درصد نیز می رسد. با توجه به بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران، کاهش یا افزایش این سهم می تواند تاثیر قابل توجهی بر میزان توانمندی اقتصادی خانوار خصوصا دهک های پایین درآمدی بگذارد. بالا بودن هزینه مسکن در زندگی علاوه بر فشار آوردن بر خانوار برای تامین یکی از ابتدایی ترین نیازهایش، منجر به عدم امکان بهره مندی از دیگر فرصت های سرمایه گذاری اقتصادی نیز می شود. با توجه به این امر نقش مسکن در رفع فقر اقتصادی خانوار بسیار تعیین کننده است.

از دیگر مسائلی که نقش مسکن را در رفع فقر اقتصادی خانوار پررنگ می سازد، ارتباط مساله مسکن با اشتغال است. تولید مسکن منجر به ایجاد اشتغال قابل توجهی می شود. بخش های مختلف اقتصادی عموما یا درآمد خانوار را افزایش و یا هزینه خانوار را کاهش می دهند اما بخش مسکن تنها بخشی است که در صورت اتخاذ سیاستهای اصولی افزایش تولید و عرضه مسکن می تواند به صورت هم زمان هزینه های خانوارهای فاقد مسکن را با تامین مسکن مناسب کاهش داده و درآمدهای خانوار ناشی از اشتغال در بخش تولید مسکن را افزایش دهد. توجه به این نکته ضروری است که درآمد ناشی از اشتغال بخش مسکن به دلیل اینکه تولید و عرضه مسکن را به همراه دارد منجر به تورم در این بخش نمی شود. لذا تامین مسکن محرومان برای رفع فقر و برقراری عدالت اقتصادی در اولویت قرار دارد.

تامین مسکن محرومان کشور از آنجا که در عمل منجر به کاهش سهم قابل توجهی از هزینه های خانوار می شود، این امکان را به دولت می دهد تا شرایط را برای اجرای تحولات اقتصادی نظیر هدفمندکردن یارانه ها بدون اعمال فشار اقتصادی بر خانوار فراهم سازد. برای مثال دولت سالانه رقمی معادل ۴ هزار میلیارد تومان جهت یارانه نان می پردازد. این در شرایطی است که کالایی نظیر نان سهم ناچیزی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می دهد و در صورت کنترل سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در محدوده ۲۰درصدی برای دهک های پایین درآمدی، حتی حذف چنین یارانه ای از نان (چندبرابرشدن قیمت نان) تاثیر قابل توجهی برکاهش توان اقتصادی خانوار نخواهد داشت.

باتوجه به این مباحث، تامین مسکن اقشار محروم جامعه که به دلایل مختلف فاقد مسکن هستند را می توان نخستین گام در برقراری عدالت و رفع فقر اقتصادی گروه های مختلف جامعه در نظرگرفت که اشتغال و رشد پایدار اقتصادی را تامین می کند.

● توزیع مناسب منابع زمین شهری بدون دریافت هزینه توسط دولت

حل مشکل زمین به عنوان اولین و مهمترین نهاده تولید مسکن، نخستین گام حل مشکل مسکن تلقی می شود. این امر در نواحی شهری که در آن منابع زمین به شدت محدود هستند، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. دراین راستا، توزیع مناسب زمین تاثیر فراوانی برعدالت اقتصادی دارد که می توان از طریق توزیع مناسب زمین مسکونی این فرصت را برای محرومان جامعه فراهم کرد. در کشور ایران به لحاظ وسعت پهنه جغرافیایی، دستیابی به چنین هدفی کاملا منطقی به نظر می رسد. برای مثال اگر فرض شود که بر روی یک زمین ۳۰۰ مترمربعی با درنظرگرفتن تراکم مجاز، ۱۰ واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در۵ طبقه احداث می شود، سرانه هر واحد مسکونی از زمین مسکونی شهری برابر ۳۰ مترمربع خواهدبود. در چنین شرایطی حتی اگر هر خانوار شامل یک زوج باشد، سرانه هر نفر از زمین مسکونی معادل ۱۵مترمربع است. حال سؤال اینجاست که آیا حق هر فرد ایرانی نیست که یک بار در طول عمر خود از ۱۵متر مربع زمین مسکونی کشور پهناور ایران بهره مند شود؟

بنابراین ضروری است سازوکار توزیع منابع زمین شهری به گونه ای اصلاح شود که در نهایت منجر به تولید، عرضه و تامین مسکن محرومان شود. عدم توجه به این امر باعث می شود تا منابع زمین شهری- که به شدت محدود هستند- طی دوره های کوتاه مدت یا میان مدت به دست سوداگران بخش زمین بیفتد و به مسکن تبدیل نشود. تجربه واگذاری زمین های شهری در ابتدای دهه ۱۳۶۰ شاهد مثالی بر این واقعه است.

● تامین منابع مالی برای دهک های پایین جامعه

در شرایط کنونی جامعه، دهکهای میانی و پایین جامعه به دلیل عدم توانایی مالی، امکان سپرده گذاری و بهره مندی از تسهیلات اعتباری بانکها را نداشته و به همین دلیل به خودی خود قادر به تامین هزینه های احداث مسکن نیستند، بدین منظور ضروری است با برنامه ریزی برای تجهیز و تخصیص منابع بانکی، شرایط را برای تامین هزینه ساخت مسکن این افراد فراهم کرد.

به منظور تجهیز منابع بانکی مورد نیاز این حوزه می توان از روش هایی نظیر انتشاراوراق مشارکت، اوراق رهن ثانویه، گواهی سپرده، گشایش خط اعتباری بانک مرکزی، افزایش سرمایه بانکهای عامل و... استفاده کرد.

● منابع یارانه ای

دهک های پایین درآمدی جامعه به دلیل شرایط بسیار بد اقتصادی حتی در صورت فراهم شدن منابع بانکی قادر به پرداخت مابقی هزینه ساخت واحد مسکونی نخواهندبود لذا ضروری است سازمان ها و نهادهای متولی دهک های پایین درآمدی جامعه بخشی از بودجه خود را صرف اعطای کمک های بلاعوض جهت خانه دارشدن خانوارهای تحت تکفل خود کنند، تا از طریق تامین مسکن محرومان گامی جدی در ریشه کنی فقر بردارند. دراین راستا به طور خاص اعطای تسهیلات مالی بلاعوض به خانوارهای تحت تکفل کمیته امداد و سازمان بهزیستی درقالب طرح های تامین مسکن محرومان دولت، می تواند اقدامی موثر تلقی شود. همچنین می توان از پتانسیل خیرین نیز در جهت خانه دارشدن دهک های پایین درآمدی جامعه بهره جست. این شرایط با توجه به تاثیراتی که تامین مسکن محرومان در ریشه کنی فقر دارد می تواند منجر به رفع همیشگی فقر دربسیاری از خانواده ها شود زیرا خانواده ای که مسکن دارد می تواند با حداقل خوراک و پوشاک خود را تامین کرده و از امکانات عمومی بهداشتی و آموزشی کشور استفاده کند و از حصار فقر رهایی یابد.

برای مثال مطابق طرح مسکن مهر صرفنظر از هزینه زمین، ۱۵ میلیون تومان وام ساخت به متقاضیان داده می شود. دراین طرح متقاضیان برای تامین کل هزینه ساخت باید مبلغ ۱۰ میلیون تومان دیگر آورده داشته باشند که تامین این مبلغ برای گروه های عضو دهک های پایین درآمدی ۱و۲ امکانپذیر نیست. براین اساس پیشنهاد می شود مبلغ ۵ میلیون تومان از ۱۰ میلیون تومان مورد نیاز برای تکمیل واحدهای مسکونی به صورت کمک بلاعوض ازطریق نهادهای متولی دهک های پایین درآمدی جامعه و خیرین تامین شود. در چنین شرایطی مسکن مناسب برای این افراد تهیه شده و اولین گام برای برقراری عدالت و ریشه کنی فقر در این خانواده ها برداشته خواهدشد.

● سیاست های مالیاتی

درکنار توزیع مناسب منابع زمین و منابع اعتباری، وضع و اجرای قانون سیاست های مالیاتی مناسب در بخش مسکن می تواند منجر به تخصیص بهینه منابع زمین و مسکن جهت بهبود وضعیت بازار، کنترل سوداگری و بازتوزیع درآمدهای حاصل از سوداگری میان تقاضای محرومان جهت تامین مسکن شود استفاده از ابزارهای مالیاتی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر، مالیات بر ارزش زمین، مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر خرید خانه های گران قیمت شرایط را برای عملکرد صحیح بازار و رفع بی عدالتی هایی نظیر وجود رانت های اطلاعاتی، منابع اعتباری و منابع طبیعی فراهم می سازد.

مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت

(گروه مسکن)