کنترل اجاره بها

دایره المعارف اقتصاد

قانون‌گذاران ایالت نیویورک، از قانون اضطراری حمایت از مستاجر در زمان جنگ که با عنوان کنترل اجاره‌ بها (rent control) نیز شناخته می‌شود، به عنوان شیوه‌ای برای حمایت از مستاجرها در برابر کمبود مسکن ناشی از جنگ دفاع می‌کنند. با این حال واژه جنگ به کار رفته در این قانون به جنگ عراق که در سال ۲۰۰۳ آغاز شد یا به جنگ ویتنام اشاره ندارد، بلکه منظور از آن جنگ جهانی دوم است یعنی زمانی که کنترل اجاره‌بها در شهر نیویورک آغاز گردید.

واضح است که جنگ ارتباط بسیار اندکی با کمبود آپارتمان دارد و در واقع این کمبود در اثر کنترل اجاره‌بها یا همان اقدامی که راه‌حل این مشکل فرض می‌شود، به وجود می‌آید. نیویورک تنها شهری در آمریکا نیست که از کنترل اجاره بها استقبال کرده است. بسیاری از شهرهای دیگر این کشور نیز در برابر این قانون تسلیم شده‌اند.

کنترل اجاره‌بها همانند همه کنترل‌های قیمتی دیگری که توسط دولت اعمال می‌شوند، قانونی است که یک قیمت حداکثری یا «سقف اجاره بها» را بر آنچه صاحبخانه‌ها از مستاجرین طلب می‌کنند، وضع می‌نماید. اگر قرار است که این قانون اثری به همراه داشته باشد، میزان اجاره‌ باید در نرخی تعیین گردد که از آنچه در‌ غیر‌این صورت حاکم خواهد بود، کمتر باشد (این بدان معنی است که قانونی که مانع از فراتر رفتن اجاره‌ آپارتمان‌ها از رقمی مثل ۱۰۰‌هزار‌دلار در ماه شود، هیچ اثری به همراه نخواهد داشت؛ چراکه هیچ کس چنین مبلغی را در هیچ حالتی پرداخت نخواهد کرد). اما در صورتی که مبالغ اجاره در سطحی کمتر از مقدار تعادلی تعیین شوند، مقدار مورد تقاضا لزوما از مقدار مورد عرضه بیشتر خواهد شد و در واقع کنترل اجاره بها به کمبود فضای مسکونی خواهد انجامید.

در بازار رقابتی که کنترلی بر قیمت‌ها اعمال نمی‌شود، اگر مقدار تقاضا شده از یک کالا یا خدمت بیشتر از مقدار عرضه شده باشد، قیمت‌ها افزایش پیدا کرده و این کمبود را (هم با ایجاد عرضه جدید و هم با کاهش مقدار مورد تقاضا) حذف می‌کنند، اما کنترل‌های اعمال‌شده بر قیمت‌ها مانع از آن می‌شوند که نرخ‌های اجاره به سطوح متعادل‌کننده بازار برسند و در نتیجه کمبود پدید می‌آید.

با بروز کمبود در بخش تحت‌کنترل، این تقاضای اضافی به بخش کنترل‌نشده (معمولا به واحدهای مجتمع‌های مسکونی (condominiums) یا واحدهای اجاره‌ای جدید از بازه ای بالاتر) سرریز می‌شود، اما احتمالا این بخش فاقد کنترل کوچک‌تر از حالتی است که هیچ گونه کنترلی به هیچ بخشی از بازار اعمال نمی‌گردد، زیرا صاحبان املاک و اموال نگران آن هستند که روزی بر آنها نیز کنترل‌هایی وضع شود. تقاضای زیاد در بخش فاقد کنترل همراه با مقدار کم عرضه در آن (مسائلی که هر دو در اثر کنترل اجاره‌بها به وجود آمده‌اند) باعث می‌شوند که قیمت‌ها در این بخش افزایش یابند.

در واقع به گونه‌ای متناقض، حتی اگرچه ممکن است اجاره‌بها در بخش کنترل‌شده پایین‌تر باشند، اما در واحدهای کنترل‌نشده به شدت بالا می‌رود و ممکن است قیمت مسکن اجاره‌ای در کل زیادتر شود. کنترل اجاره همانند سایر موارد اعمال سقف‌ قیمت‌ به بروز کمبود، افت کیفیت محصول و ایجاد صف منجر می‌شود، اما کنترل اجاره‌بها با دیگر طرح‌هایی از این قبیل تفاوت دارد. با کنترل قیمت بنزین، مبنای کار صف‌ها این بود که هر کس زودتر به پمپ بنزین بیاید، زودتر نیز به او خدمت‌دهی خواهد شد. اما از آنجا که قانون کنترل اجاره‌بها مستاجرهای فعلی را در ابتدای صف قرار می‌دهد، با اعمال آن بسیاری از این قبیل مستاجرها منتفع می‌شوند.

● اثرات کنترل اجاره‌بها

اقتصاددانان عملا در این باره که کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها اثرات مخربی به بار می‌آورند، متفق‌القول هستند. در یک نظرسنجی که در سال ۱۹۹۰ در میان ۴۶۴ اقتصاددان انجام شد و در شماره ماه مه ‌۱۹۹۲ مجله American Economic Review منتشر گردید، ۹۳‌درصد از پاسخ‌دهنده‌های آمریکایی، چه به طور کامل و چه به صورت مشروط موافق این نکته بودند که «اعمال سقف بر اجاره‌بها از کمیت و کیفیت مسکن موجود می‌کاهد». [۱] به همین ترتیب در یک مطالعه دیگر گزارش شد که بیش از ۹۵‌درصد از اقتصاددانان کانادایی که در این نظرسنجی شرکت کرده بودند، با این گزاره موافق بودند. [۲] این توافق فراتر از طیف سیاسی معمول بوده و از دست «راستی»هایی مثل میلتون فریدمن و فردیش‌‌هایک، برندگان جایزه نوبل گرفته تا گونار میردال اقتصاددان دست «چپی» که او نیز برنده این جایزه بوده و یکی از معماران مهم دولت رفاه در حزب کارگر سوئد بوده است را در بر می‌گیرد.

میردال می‌گوید: «شاید کنترل اجاره‌ در برخی از کشورهای غربی، بدترین نمونه از برنامه‌ریزی ضعیف توسط دولت‌های بدون شجاعت و بصیرت بوده باشد.» [۳] آسار لیندبک، دیگر اقتصاددان‌ (و سوسیالیست) سوئدی نیز بر این نکته تاکید کرده که «در بسیاری از موارد به نظر می‌آید که کنترل اجاره – البته به استثنای بمباران – کارآمدترین تکنیکی است که در حال حاضر برای نابودی شهرها می‌شناسیم.» [۴] این که شهرهایی مثل نیویورک آشکارا در اثر کنترل اجاره نابود نشده‌اند، به خاطر این نکته است که با گذر زمان از شدت این سیاست کاسته شده است. [۵] مثلا سیاست تثبیت اجاره که جایگزین کنترل اجاره برای ساختمان‌های جدید‌تر شد محدودیت‌های کمتری ایجاد می‌کند.

همچنین رونق چند دهه‌ای بازار مسکن شهر نیویورک به واحدهایی که اجاره آنها کنترل یا تثبیت شده است، ارتباطی ندارد، بلکه به مجتمع‌های مسکونی و مسکن تعاونی مرتبط است. اما این دو نوع مالکیت مسکن نیز به عنوان شیوه‌ای برای غلبه بر کنترل‌های اعمال‌شده بر اجاره‌بها از اهمیت زیادی برخوردار گردیدند.

اقتصاددانان نشان داده‌اند که کنترل اجاره، سرمایه‌گذاری جدید که در صورت نبود این کنترل‌ها در بخش مسکن اجاره‌ای صورت می‌گرفت را به سمت بخش‌های مطلوب‌تر (منظور، مطلوب‌تر به لحاظ نیازهای مصرف‌کننده‌ها است) سوق می‌دهد. آنها ثابت کرده‌اند که این امر به تنزل کیفیت مسکن، کاهش تعداد موارد تعمیر و حفاظت کمتر از این محصول می‌انجامد. به عنوان مثال پل نایبنک دریافت که ۲۹‌درصد از خانه‌های تحت‌کنترل اجاره در آمریکا دچار تنزل کیفیت شده‌اند، اما تنها ۸‌درصد از واحدهای فاقد کنترل در چنین شرایطی قرار دارند. جول برنر و هربرت فرانکلین نیز آمار مشابهی را درباره انگلستان و فرانسه بیان کردند.

دلیل اقتصادی این امر بسیار ساده است. یکی از اثرات نظارت‌های دولتی بر واحدهای مسکونی اجاره‌ای، ممانعت از سرمایه‌گذاری در این بخش است. تصور کنید فردی پنج‌میلیون‌دلار برای سرمایه‌گذاری در اختیار داشته باشد و بتواند این مبلغ را در هر صنعتی که مایل باشد، به کار‌گیرد. می‌دانیم که دولت‌ها در اغلب کسب‌و‌کارها، کنترل‌ها یا مالیات‌های محدودی را بر فعالیت این فرد وضع خواهند نمود. اما اگر وی پول خود را در مسکن اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کند، باید یک مانع اضافی را نیز پشت سر بگذارد که عبارت است از مرجع کنترل اجاره بها همراه با دادرسی‌ها، کاغذ بازی‌ها و سقف اجاره اعمال شده. طبیعی است که در این شرایط هیچ شکی وجود ندارد که فرد مورد بحث با احتمال کمتری به ساخت یا خرید مسکن اجاره‌ای روی خواهد آورد؟

این سیر استدلال نه تنها برای این فرد، بلکه برای همه صادق است. در نتیجه میزان آپارتمان موجود برای اجاره بسیار کمتر از حالتی خواهد بود که این کنترل‌ها اعمال نمی‌شوند. همچنین چندان مایه تعجب نیست که این تحلیل نه تنها برای زمانی که کنترل‌های اجاره‌بها اعمال می‌شوند، بلکه حتی برای زمانی که تنها تهدید به اعمال آنها صورت می‌گیرد نیز برقرار است. تنها همین که پیش‌بینی شود که این قبیل کنترل‌ها وضع خواهند شد برای بروز اثری کاهنده بر این نوع سرمایه‌گذاری کفایت خواهد کرد.

این در حالی است که در مقابل، هر چیز دیگری در بازار املاک از جمله مجتمع‌های مسکونی، برج‌های اداری، هتل، انبار و ساختمان تجاری ساخته شده است. دلیل این امر این است که این قبیل سرمایه‌گذاری‌ها هیچ گاه تابع کنترل اجاره نبوده‌اند و هیچ کس نگران آن نیست که چنین اتفاقی درباره آنها روی دهد. اصلا تصادفی نیست که نرخ بلااستفاده ماندن این امکانات و تسهیلات در سطحی مطلوب بوده و نرخ‌های اجاره آنها با سرعت نسبتا اندکی افزایش می‌یابد؛ در حالی که فضاهای مسکونی عملا از نرخ بلا استفادگی صفر در بخش تحت‌کنترل و قیمت‌های سر به فلک کشیده در بخش فاقد کنترل رنج می‌برند.

اگرچه بسیاری از احکام کنترل‌ اجاره مشخصا واحدهای اجاره‌ای جدید را از این کنترل‌ها معاف می‌سازند، اما سرمایه‌گذارها آن قدر محتاط (و شاید آن قدر باهوش) هستند که به مسکن اجاره‌ای امیدی نمی‌بندند. در بسیاری از موارد، واحدهای مسکونی که ظاهرا برای همیشه از کنترل اجاره‌ معاف بودند، ‌در هر صورت به خاطر نوعی شرایط «اضطراری» یا علتی دیگر تحت‌شمول این قانون قرار گرفتند. مثلا دولت شهر نیویورک، تعهد خود مبنی‌بر معافیت واحدهای خالی یا جدید از کنترل اجاره را سه بار زیر پا گذاشته است. این عمل مراجع کنترل اجاره چنان متداول است که اصطلاح جدید «بازپس‌گیری» (recapture) برای توصیف آن ایجاد شده است.

کنترل اجاره باعث شده در برانکس جنوبی نیویورک مسکن مناسب ساخته نشود و به خرابی ساختمان‌ها و متروکه شدنشان در تمامی پنج منطقه این شهر انجامیده است.

اگرچه آمار مناسبی درباره موارد متروکه شدن ساختمان وجود ندارد، اما ویلیام تاکر برآورد کرده که در فاصله ۱۹۷۲ تا ۱۹۸۲ سالانه نزدیک به ۳۰‌هزار آپارتمان در شهر نیویورک تخلیه شده که به معنای کاهش تقریبا یک سوم از یک‌میلیون واحد در این دوره یازده ساله می‌باشد.

به خاطر کنترل اجاره‌بها و نیز در اثر این نگرانی کاملا منطقی سرمایه‌گذاران بالقوه که کنترل اجاره‌ممکن است حتی شدیدتر نیز شود، هیچ سرمایه‌گذار خردمندی به ساخت مسکن اجاره‌ای که تحت‌حمایت مالی دولت قرار نداشته باشد، روی نخواهد آورد.

● اثرات کنترل اجاره بها بر مستاجرها

امور واحدهای اجاره‌ای موجود در اثر کنترل اجاره‌بها به خوبی پیش نمی‌رود. حتی اگر صاحب‌خانه‌ها خوش‌نیت‌ترین انسان‌های دنیا باشند، برخی اوقات نمی‌توانند هزینه‌های فزاینده سوخت‌، نیروی کار و مواد مورد نیاز خود و همچنین بهره پرداختی بابت وام رهنی را با استفاده از افزایش اجاره‌ای که برایشان امکان‌پذیر است، پرداخت نمایند.

بنابراین انگیزه‌ای که صاحب خانه‌ها تحت‌شرایط بازار آزاد در راستای ارائه خدمات به مستاجرها خواهند داشت، در حالت اعمال کنترل به شدت کاهش می‌یابد.

نویسنده: والتر بلاک

مترجمان: محمدصادق الحسینی، محسن رنجبر