نگرشی به قانون و آیین نامه تملک آپارتمان ها

در تمام جهان تهیه و تولید مسکن از زمره مسائلی است که گریبان گیر اکثر مردم و دولت ها می باشد به طوری که گذشت زمان و پیشرفت اقتصاد و بهبود وضع زندگی و نیاز به مسکن به طور قابل ملاحظه ای افزایش یافته است

در تمام جهان تهیه و تولید مسکن از زمره مسائلی است که گریبان گیر اکثر مردم و دولت ها می باشد. به طوری که گذشت زمان و پیشرفت اقتصاد و بهبود وضع زندگی و نیاز به مسکن به طور قابل ملاحظه ای افزایش یافته است .

در بعضی نقاط خصوصا نقاط کوهستانی به دلیل محدودیت امکانات شهری و رشد جمعیت، براساس تعداد نفوس، تهیه زمین بنا به ارزش، غیر ممکن یا ناممکن بوده به همین لحاظ باعث گردیده تا شهرها از حالت افقی به حالت عمودی رشد نموده و مردم به سوی عمودی سازی روی آورند که همین روند از مظاهر و محصول تمدن فعلی نشات می گیرد.

آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی در کشور ما از قدمت چندان زیادی برخودار نبوده و حدود ۴ دهه است که شروع آن از تهران آغاز و به سایر شهرها سرایت کرده است.براساس همین ساخت و سازها در مراحل اولیه تصویب و ساختار قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۴۰ تنظیم و خیلی خلاصه می باشد و قانون جامع و کاملی برای آن تصویب و تدوین نگردیده، بر همین اساس آئین نامه اصلاحی که مقداری گره گشای قانون و آئین نامه مربوط به آن است تصویب و از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گردید.

الف) جهت اطلاع عموم مردم سلسله مراتب مقررات مربوط به حقوق مالکین آپارتمان ها بدین شرح است:

۱) قانون اساسی

۲) قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی و اصلاحی آن

۳) اساسنامه ساختمان

۴) مصوبات مجمع عمومی

۵) تصمیمات هیئت مدیره

۶) تصمیمات مدیر.

ب) به چه نوع ساختمان هایی آپارتمان اطلاق می گردد. به ساختمان هایی که به صورت ۲ واحد یا بیشتر احداث می گردد و در یک نگرش زمینی که روی آن ایجاد ساختمان شده اسکلت، پشت بام، تاسیسات گرمایی، راه پله و... که دارای حقوق متفاوتی هستند آپارتمان گفته می شود.

پ) در قانون تملک آپارتمان ها مالکیت به ۲ قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم بندی شده. همچنان که در ماده ۱ بیان گردیده (مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای آن شامل ۲ قسمت است. مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک) و در آئین نامه اجرایی آن در ماده یک چنین بیان گردیده (قسمت هایی از بنا اختصاصی نادیده می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین تخصیص یافته باشد و بنا به تعریف فوق تشخیص قسمت های اختصاصی از مشترکات منحصرا عرف است و در ماده دوم همان آئین نامه که اشعار داشته (قسمت های اختصاصی عبارتست از: قسمت هایی از ساختمان که دارای سند مالکیت رسمی و مجزی از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات مساحت طبقه شماره فرعی و اصلی ارزش و قید مشاعات و مشترکات که به شخص معین یا عرفا تعلق پیدا کرده و یا در سند مالکیت قید گردد تعلق دارد.

ت: قسمت های مشترک همان گونه که از معنی واژه پیداست به قسمت های مشترک ساختمان که به طور اشتراکی مورد استفاده عموم مالکین قرار می گیرد قسمت های مشترک نامیده می شوند.

ث) به طور کلی قسمت های مشترک به تبع ماده ۴ آئین نامه مندرج در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها عبارت است از :

۱) زمین زیربنا - تاسیسات از قبیل چاه آب، پمپ آب، مرکز حرارت و تهویه مطبوع، رختشویخانه، تابلو های برق و محل نصب کنتورها اعم از آب، برق، گاز، تلفن مرکزی، انبار عمومی، اطاق نگهبانی و سرایداری در هر قسمت از بنا که احداث شده باشد. لوله ها از قبیل لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه، گاز، هواکش ها، لوله های بخاری، گذرگاه های زباله، محل جمع آوری زباله، استخر، سونا، جکوزی، اسکلت ساختمان، درها و پنجره های راهروها، راه پله ها، پاگردها، آسانسور، تاسیسات مربوط و منصوب در راه پله ها، خرپشته، پله های ایمنی و اضطراری بام، حیاط، نمای خارجی ساختمان، محوطه، پیلوت.با توجه به قید محل و تعاریف مشترکات ویژگی های قسمت های مشترک در موارد زیر بیان می گردد.

▪ عدم استفاده انحصاری

▪ تقسیم ناپذیری

▪ تبدیل قسمتی از مشترکات به مفروزی و اختصاصی نمودن آنها

▪ ممنوعیت گذاردن اشیا و غیره

▪ ممنوعیت نگهداری حیوانات و پرندگان ، این درحالی است که هنگام انجام و تنظیم هرگونه قرارداد و سند رسمی باید به قسمت های اختصاصی و ذکر مساحت و ذکر مشاعات و مشترکات و طبقه و پلاک و محل استقرار جلب نموده و هر ۲ طرف معامله را به طور آگاهانه به انجام رسانده تا از طرح شکایت جلوگیری به عمل آورند و از طرفی با توجه به اینکه متولی تفکیک آپارتمان ادارات ثبت می باشند توجه کامل را به رعایت قانون و آئین نامه اجرایی و اصلاحی و دستور العمل ابلاغی جلب تا از اختلافات ناشی از معاملات آپارتمان جلوگیری به عمل آوردشود.

موسی ظاهریانی - کارشناس املاک و بازرس ثبت استان کردستان