کدام مناطق تهران مناسب ساخت وساز است

نایابی زمین در پایتخت و شگرد های یافتن آن

در ۸ منطقه تهران می‌شود با تجمیع قطعات زمین‌های ریزدانه، مجتمع‌های بزرگ مسکونی ساخت و قیمت زمین را سرشکن کرد

زمین آماده ساخت در شهر تهران نایاب شده است، به طوری که بسازوبفروش‌ها مجبور هستند برای تامین زمین محل ساخت‌وساز، گاهی یک قطعه زمین را حداقل تا دو برابر قیمت آپارتمان یعنی متری حداقل ۷ میلیون تومان خریداری کنند.

گذشته از اینکه زمین آماده‌ساخت تقریبا در غالب محله‌های تهران وجود خارجی ندارد، مالکان برخی از همین زمین‌‌ها، آن را بدون استفاده به‌صورت بکر رها کرده‌اند و نه خودشان می‌سازند و نه با فروش آن به یک سازنده، اجازه بهره‌برداری منطقی از زمین را می‌دهند.

در این میان غفلت و بی‌توجهی وافر دولت‌ها به موضوع مقابله با احتکار زمین از طریق دریافت مالیات سنگین به این موضوع دامن زده و مثلا افرادی که در اوایل انقلاب و در جریان واگذاری زمین‌شهری به کارمندان دولت، صاحب زمین مسکونی شده‌اند امروز بعد از حداقل ۳۰ سال، هیچ استفاده‌ای از این زمین‌ها نکرده‌‌اند و فقط از ارزش‌افزوده این زمین‌ها بهره می‌برند. دولت اگر بخواهد می‌تواند در هر سال معادل ۱۲ درصد ارزش زمین‌های بایر را از مالک زمین مالیات دریافت کند و آن وقت، هزینه این مالیات باعث می‌شود مالک زمین خود را به بازار مصرف –بازار ساخت‌وساز- عرضه کند.

با این حال، بسازوبفروش‌ها هم‌اکنون با نایابی زمین آماده ساخت کنار آمده‌اند، به این صورت که این سازنده‌ها با رایزنی با مالکان ساختمان‌های سالخورده و جلب رضایت آنها، اقدام به تخریب این ساختمان‌ها می‌کنند و از زمین این ساختمان‌ها برای ساخت‌وساز استفاده می‌کنند. در جریان تخریب یک ساختمان مسکونی فرسوده، سازنده و مالکان می‌توانند به ازای هر واحد تخریبی، ۴ واحد نوساز احداث ‌کنند و واحدهای ساخته‌شده را به نسبت ۴۰ به ۶۰ یعنی ۴۰ درصد سهم بسازوبفروش و ۶۰ درصد سهم مالکان ساختمان تخریب‌شده بین یکدیگر تقسیم ‌کنند. البته اخیرا این نسبت به دلیل افزایش قیمت ساختمان‌های کلنگی و همین طور قیمت زمین، به ۳۰ به ۷۰ تغییر کرده است، چون سهم مالکان زمین به دلیل افزایش قیمت زمین در مقایسه با هزینه ساخت، در دست‌کم یکسال گذشته فوق‌العاده افزایش پیدا کرده است. اما سوالی که در این میان وجود دارد، شناسایی مناطق جذاب برای ساخت‌وسازهای مشارکتی است. در حال حاضر در کدام مناطق تهران، ساختمان کلنگی به اندازه‌ای وجود دارد که بسازوبفروش‌ها بتوانند از آن استفاده کنند. ؟

بررسی‌های آماری مرکز آمار نشان می‌دهد در ۸ منطقه تهران، این امکان برای بسازوبفروش‌ها وجود دارد که با تخریب ساختمان‌های فرسوده، در آنجا ساخت‌وساز انبوه با کاربری مسکونی انجام دهند. مناطق ۱، ۲، ۴، ۵، ۸، ۱۴، ۱۵ و ۲۰ مناطقی هستند که بورس ساختمان‌های سالخورده و آماده تخریب به حساب می‌آیند و در این مناطق امکان ساخت‌وساز مسکونی انبوه وجود دارد.

در این مناطق نه تنها ساختمان فرسوده به تعداد قابل توجه وجود دارد که شهرداری‌ تهران با ارائه تراکم مازاد چندین طبقه به زمین‌های این منطقه، سود ساخت‌وساز را هم برای سازنده و هم برای بسازوبفروش، تا حد قابل توجهی افزایش می‌دهد. در این ۸ منطقه، طی نیمه‌اول سال گذشته بیش از ۵ هزار واحدمسکونی جدید ساخته شده است، حال اینکه در دیگر مناطق ۲۲گانه، مجموع واحدهای مسکونی نوساز ساخته‌شده کمتر از ۵ هزار واحد بوده است. بنابراین قابلیت ۸ منطقه مذکور در تیراژ زیاد واحدها است که در نهایت سهم مالک و سازنده‌ به لحاظ تعداد واحد نوساز افزایش می‌دهد.

از سوی دیگر قیمت مسکن یعنی قیمت فروش واحدهای نوساز در این ۸منطقه حداقل ۳۰ درصد بیشتر از دیگر مناطق است که این نیز بر مهاجرت بسازوبفروش‌ها به این مناطق می‌تواند تاثیر بسزایی داشته باشد. در حال حاضر در مناطق ۴ و ۵، به طور متوسط در هر محله، دو ساختمان در حال تخریب و بازسازی قرار دارد، به‌طوری‌که به محض تکمیل ساختمان جدید، ساختمان مجاور آن تخریب می‌شود. در شهر تهران طبق آمار شهرداری، ۸۳ درصد پروانه‌های ساختمانی با کاربری «مسکونی» صادر می‌شود. این در حالی است که اخیرا میل به دریافت پروانه ساختمانی تجاری در برخی مناطق تهران افزایش یافته است، اما هنوز فراوانی پروانه‌های مسکونی به مراتب بیشتر از تجاری است. همچنین ۹۴درصد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های مناطق در تهران دارای ارتفاعی بیشتر از ۵ طبقه است و فقط ۴ درصد پروانه‌ها دارای ارتفاع ۴ طبقه هستند و بقیه نیز در قالب ساختمان‌های ۲و ۳ طبقه احداث می‌شوند.

این آمار نشان می‌دهد به رغم این ادعا که در تهران تراکم فروخته نمی‌شود، اما تعداد ساختمان‌های بلندمرتبه رو به افزایش است و اگر در گذشته همه ساخت‌وسازها به‌صورت ۴ طبقه ساخته می‌شد، اما امروز بسازوبفروش‌ها می‌توانند به طریقی، ارتفاع ساختمان‌ خود را تا اندازه‌ای که صلاح بدانند افزایش دهند.