آزمایشگاه سیاستگزاری

وضعیت حاکم بر بازار مسکن و زمین در ماه های اخیر, بدون شک جزء شرایط نادری است که تا به حال آحاد اقتصادی کشور با آن روبرو بوده اند

وضعیت حاکم بر بازار مسکن و زمین در ماه‌های اخیر، بدون شک جزء شرایط نادری است که تا به حال آحاد اقتصادی کشور با آن روبرو بوده‌‌اند. رشد لجام گسیختهٔ قیمتهای این بازار به خصوص در کلان‌شهرها نگرانیها و واکنشهای بسیاری را از سوی مردم، مجلس و دولت در پی داشته است. بروز چنین رفتاری در بازار مسکن یقیناً نمی‌تواند معلول یک شرایط طبیعی و بدون شوک در بازار باشد

به نظر می‌رسد سیاستها و دخالتهای اقتصادی دولت نقش بسزایی در روندها و نوسانات بازار مسکن داشته‌اند، هرچند که بسیاری از کارشناسان بروز چنین آشفتگی را در بازار مسکن پیش‌بینی کرده بودند و دولت را از اعمال سیاستهای اعتباری که به این اوضاع منجر شود بر حذر می‌داشتند. اما متأسفانه در کشور ما به دلیل عدم اعتقاد به لزوم ادارهٔ اقتصاد و سیاستگزاری بر مبنای اصول و تئوریهای علمی، تقریباً در کل دوران معاصر، هزینهٔ سیاستها بیش از منافع آنها بوده و جامعهٔ ایرانی از این بابت زیان‌های هنگفتی را متحمل شده است. جالب اینکه حتی بسیاری از کارشناسان و اساتید محترم دانشگاهها با ورود به عرصهٔ سیاستگزاری برعکس آنچه در دانشگاه تدریس می‌کنند عمل نموده و بعضاً صحت نظریات علوم اجتماعی را هم در مورد ایران زیر سؤال می‌برند یا آنکه در مقابل اجرای سیاستهای نادرست مهر سکوت بر دهان می‌زنند. در این نوشته سعی خواهدشد با بیان برخی موارد، نقش سیاستگزار در بروز نابسامانی موجود در بازار مسکن و پیامدهای اجتماعی آن مورد بررسی واقع شود.

● گزینه‌های سرمایه‌گذاری :

در مقابل هر شخص حقیقی یا حقوقی که قصد آغاز یک فعالیت اقتصادی به معنی کسب و کار با هدف ایجاد درآمد داشته‌باشد یک سوال اساسی وجود دارد، اینکه منابع مالی خود را در چه زمینه‌ای سرمایه‌گذاری کند که انتظار کسب درآمد مناسبی را برای وی به همراه داشته‌باشد؟ این مسئله در دنیای مدرن مطرح می‌شود چراکه مناسبات حقوقی ایجاد شده در این عصر امکان جدایی مالکیت از مدیرت را فراهم آورده و تفکیک کامل عوامل تولید موجب شده‌است که صرف دارا بودن منابع مالی و پذیرش ریسک توسط مالک آن، امکان آغاز کسب و کار را در هر حوزه‌ای ایجاد کند. نگاهی به وضعیت اقتصادی کشور به ویژه مشکلات و موانع فعالیتهای تولیدی مانند عدم تضمین کامل حقوق مالکیت، قانون کار، دولت انحصارگر، نظام مالیاتی ناکارا و موارد فراوان دیگری که به کرات مورد اشارهٔ کارشناسان و مسئولین قرار گرفته‌است موجب می‌شود کارآفرینان بالقوه، انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری و آغاز فعالیت جدید تولیدی نداشته باشند.

در نتیجه تقاضای منابع مالی برای انجام چنین فعالیتهایی بسیار اندک است. شاید یکی از علل عدم شکل‌گیری بازار سرمایهٔ متناسب با ظرفیتهای اقتصادی کشور نیز همین موضوع باشد چراکه یکی از نیروهای پیشران بازار سرمایه بعد تأمین کنندهٔ منابع مالی این بازار برای شرکتهایی است که سهامشان در بازار سرمایه عرضه می‌شود. هرقدر این شرکتها به لحاظ ایجاد سود موفق‌تر عمل کنند امکان پذیره‌نویسی سهام بیشتر و تأمین منابع مالی گسترده‌تری خواهند داشت، حال آنکه وقتی بنگاهی با هدف حداکثرسازی سود فعالیت نکند طبیعتاً در بازار سرمایه نیز انگیزه‌ای برای تأمین مالی آن وجود نخواهدداشت. تسری چنین وضعیتی به کل اقتصاد منجر به نحیف ماندن بازار سرمایه و در نتیجه حرکت منابع مالی موجود به سوی فعالیتهای سوداگرانهٔ دیگر خواهدشد.

در هنگام تصمیم‌گیری برای انتخاب نحوهٔ پس‌انداز یا سرمایه‌گذاری، اولین گزینه‌ای که پیش روی هر فرد قرار دارد سپرده‌گذاری در سیستم بانکی برای به صفر رساندن ریسک است. اما باید توجه داشت که نبود ریسک تنها عامل محرک سپرده‌گذاری در بانک نیست، متغیر اساسی در این تصمیم گیری مقدار نرخ بهرهٔ حقیقی است که به سپرده‌گذار تعلق می‌گیرد. دخالت و تصدی گستردهٔ دولت در بازار پول ایران موجب شده‌است که امکان تنظیم و حفظ نرخ سود بانکی در سطح غیر تعادلی فراهم آید و گرایش دولتها به پایین نگاه داشتن نرخ بهرهٔ اسمی و وجود تورم مزمن در ساختار اقتصاد کلان کشور در کنار هم سبب شده‌اند که مردم همواره با نرخ بهرهٔ حقیقی منفی در بازار پول مواجه باشند که این امر موجب عدم تراکم مناسب منابع مالی حاصل از سپرده‌های بانکی در سیستم پولی رسمی کشور می‌شود. به عبارتی بخش قابل توجهی از منابع مالی در این شریان سالم اقتصادی نیز جریان نیافته و به سوی بازارهای دیگری سرازیر می‌شوند.

دو مورد اشاره‌شده به اضافهٔ سازوکارهایی از قبیل بیمه‌ها، شرکتهای لیزینگ، نهادهای تأمین اجتماعی خصوصی و ... شریان‌هایی هستند که در یک نظام اقتصادی مطلوب و سالم، مجاری حرکت و تجهیز منابع مالی را تشکیل می‌دهند و به لحاظ نظارتی نیز قابلیت کنترل نسبتاً کامل آنها دور از دسترس نیست. اما در اقتصادی مانند اقتصاد ایران با عدم تعادلهای مصنوعی و عمیق که غالباً ناشی از دخالت و تصدی گستردهٔ دولت هستند، فرصتهای رانت‌جویی بسیار وسوسه‌کننده‌ای وجود دارد که در اغلب موارد به صورت وجود امکان آربیتراژ ظاهر می‌شوند. برای مثال در بازار پول اگر فردی بتواند به هر وسیله‌ای در ابتدای صفوف طویل اخذ اعتبار جای گرفته و وامی دریافت کند، می‌تواند با تبدیل منابع مالی به دارایی فیزیکی و سوار شدن بر موج تورم مقدار قابل ملاحظه‌ای سود اقتصادی کسب کند.

چراکه نرخ سود تسهیلات اداری کمتر از نرخ تورم است. نمونهٔ آشنای دیگر در بازار کالاهای صنعتی که تا چند سال پیش از رونق قابل ملاحظه‌ای برخوردار بود، پیش‌خرید خودرو و فروش آن در هنگام تحویل بود که البته در سالهای دورتر به دلیل قیمت‌گذاری بسیار پایین و وجود تقاضای بالقوهٔ قدرتمند، قرعه‌کشی ملاک تعیین اولویت دریافت خودرو بود و افرادی که به این بازار وارد می‌شدند عملاً در یک بخت آزمایی شرکت می‌نمودند. موارد از این دست بسیارند؛ بازار موتور سیکلت، بازار تلفن همراه، بازار ارز و ... که در تمامی آنها وجود امکان آربیتراژ و وسوسهٔ به اصطلاح یک‌شبه پولدار شدن در زمانهای مختلف با سهمهای متفاوتی، منابع مالی کوچک و بزرگ مردم را جذب می‌نموده و نهایتاً باعث عقیم ماندن سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در فرایندهای تولیدی می‌شده است.

در این میان یک بازار وجود دارد که دولت چندان علاقه‌ای به حضور و دخالت جدی در آن از خود بروز نداده‌است؛ بازار زمین و مسکن. می‌توان گفت شاید مسکن از معدود بازارهای اساسی است که سهم اندک دولت در آن موجب بسته ماندن دست سیاستگزاران در جهت دخالت و تصدی اقتصادی متمرکز در آن شده‌است و صرفاً سیاستهای اعتباری و یا قیمگذاری مصالح ساختمانی، اهرم جدی دولت برای کنترل این بازار به شمار می‌روند، البته گاهی اجرای طرحهای عمران شهری نیز تا حدودی بر قیمتهای منطقه‌ای زمین و مسکن مؤثر است. احتمالاً به همین علت، فعالیت و بورس‌بازی در بازار مسکن به شدت رواج دارد و بخش خصوصی تمایل زیادی برای سرمایه‌گذاری در این بخش از خود نشان می‌دهد. در واقع در اقتصاد ایران بازار مسکن نه تنها به عنوان بازار یک خدمت، بلکه به عنوان بازار کالای سرمایه‌ای مطرح است.

یعنی وقتی فردی تصمیم به سرمایه‌گذاری جهت احداث یک ساختمان می‌گیرد، هزینهٔ فرصت منابعی که به کار گرفته شود را نه تنها با خالص عواید ناشی از اجارهٔ واحد مسکونی یا تجاری در طول عمر آن، بلکه با افزایش قیمتی که انتظار دارد تا زمان فروش واحد ساخته‌شده به وقوع بپیوندد مقایسه می‌کند.

بنابراین ورود به این بازار برای بسیاری از افراد به منزلهٔ به کار انداختن منابع مالی در جهت کسب منافع حاصل از نوسانات قیمتی است که البته این انگیزه بر اساس تجربیات پیشین آحاد اقتصادی در مورد نواسانات این بازار و امکان انتفاع از رشدهای ناگهانی قیمتهای آن ایجادشده است. وجود چنین نگرشی در میان آحاد اقتصادی به اضافهٔ جایگاه اجتماعی مسکن به عنوان دومین نیاز اساسی در سبد مصرفی خانوار، ایجاب می‌کند که نهادهای سیاستگزاری اهمیت ویژه‌ای برای کنترل نوسانات این بازار قائل باشند، که رفتار سیاستگزاران در دو سال گذشته خلاف آنرا نشان می‌دهد.

● عومل تشدیدکنندهٔ نوسانات بازار مسکن :

همانگونه که اشاره شد نگاه آحاد اقتصادی به بازار مسکن به دلیل شرایط ساختاری حاکم بر اقتصاد کشور به گونه‌ای نیست که بتوان رویدادهای آنرا صرفاً از نقطه‌نظر آثار جابجایی تخصیص منابع و عوامل متعارف مؤثر بر قیمت مورد بررسی قرار داد. مطرح بودن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای و رفتار آحاد اقتصادی در جهت سوداگری در بازار آن باعث می‌شود عواملی فراتر از آنچه در نظریهٔ اقتصاد خرد به عنوان مؤلفه‌های تغییر قیمت مطروحند بر تغییرات قیمت این بازار تأثیر گذارند.

به همین دلیل در ادامه سعی خواهد شد عوامل موثر بر آنچه اکنون در بازار مسکن می‌گذرد را در دو قسمت عوامل بخشی و عوامل ساختاری مورد بررسی قرار داهیم. عوامل بخشی شامل آن دسته از مؤلفه‌ها هستند که با تأثیر بر تصمیم سازیهای آحاد اقتصادی در سطح خرد، منجر به تغییر تخصیص منابع و انتقال قدرت خرید از بازاری به بازار دیگر شده و موجبات تحول در قیمتها را فراهم می‌آورند. منظور از عوامل ساختاری نیز مؤلفه‌هایی هستند که به طور کلی اثر آنان تنها در بازارهای دارئی و کانونهای بورس‌بازی قابل مشاهده است یا آنکه خواه در غالب متغییرهای اقتصاد کلان، خواه در غالب دخالتهای دولت به نوعی محصول رفتار سیاستگزار بوده و می‌توانند بر عملکرد کل اقتصاد یا برخی بازارها بسته به شرایط اقتصادی مختلف اثر گذارند.

الف) عوامل بخشی

۱) کاهش نرخ سود بانکی:

از ابتدای آغاز به کار مجلس هفتم، یکی از مواردی که مجلس محترم بر تصویب آن اصرار داشت، طرح کاهش نرخ سود بانکی تا رساندن آن به سطح تک رقمی در پایان برنامهٔ چهارم توسعهٔ اقتصای-اجتماعی کشور بود. گذشته از اثرات این سیاست پولی بر شرایط اقتصاد کلان که علیرغم جهت‌گیری ضدتورمی آن در عمل به تشدید تورم منتهی می‌گردد، اثرات بخشی آن نیز تا حدودی قابل پیشبینی بودند. یکی از بخشهایی که به شدت از این طرح متأثر گردید بازار مسکن بود، در اوایل اجرای این طرح آنچه روی داد تغییر ترکیب رهن و اجارهٔ واحدهای مسکونی به نفع افزایش سهم اجاره‌بها بود، اما آنچه که اثری اساسی بر بازار مسکن داشت افزایش طبیعی تقاضا برای اعتبارات جهت ورود به بازار مسکن و خرید زمین یا واحد مسکونی بود که بسیاری از کارشناسان نیز این موضوع را در روزهای ابتدائی تصویب این طرح پیشبینی نمودند.

۲) افزایش وام خرید مسکن:

شاید یکی از مهمترین پیشرانه‌های قیمت در بازار مسکن افزایش نزدیک به شصت‌درصدی وام مسکن بود که البته در کنار طرح کاهش نرخ سود بانکی قدرت بیشتری نیز در جهت تقویت تقاضای مسکن یافت. این سیاست اعتباری سبب شد که با توجه به قدرت خرید ایجاد شده از محل چنین اعتباراتی، در ابتدا تقاضای خرید واحدهای مسکونی کوچک به ویژه در حومهٔ کلان‌شهرها افزایش یابد و بازار مسکن، بعد از رکودی طولانی، در نیمهٔ اول سال جاری شاهد آغاز معاملات کوچک بود. این قدرت خرید تزرق شده در بازار به تدریج به نواحی مرکزی و شمالی و مبادلات واحدهای بزرگتر انتقال یافت و به نوعی کل بازار مسکن را در کلان شهرها تحت تأثیر قرار داد.

---