سیاست هائی برای تداوم بیماری بخش مسکن

مدیریت ساختن سرپناه ایرانیان هشت سال است که به دست علی عبدالعلی زاده سپرده شده و او به عنوان وزیر مسکن در هر دو دولت, بیش از بیست راهکار را ذیل سیاست های اتخاذ شده در بخش مسکن فهرست کرده است این برنامه ها با انبوه سازی آغاز می شود و با حمایت از تأسیس نهادهای غیردولتی برای بهبود بازار مسکن خاتمه می یابد

کم نیستند منتقدانی که سیاست‌های وزارت مسکن برای سر و سامان دادن به این بخش را کاملاً ناموفق توصیف می‌کنند. آخرین گزارش بانک جهانی از وضعیت مسکن در ایران نیز سیاست‌های دولت برای تأمین مسکن قشرهای کم‌درآمد جامعه را ناموفق توصیف کرده است. با این حال وزیر مسکن تنها نقطهٔ ناموفق در کارنامهٔ خود را اجراء قانون ساخت خانه‌های اجاره به شرط تملیک عنوان می‌کند و بر اجراء سیاست‌های جدیدی که نشان‌دهندهٔ عزم دولت برای حمایت از اقشار کم‌درآمد جامعه در خرید مسکن است پای می‌فشرد. عبدالعلی‌زاده حتی مصوبهٔ جدید شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام به خانه‌های دست‌دوم را که مورد تأیید او نیست، بدون جنحال توضیح می‌دهد، با یک جملهٔ کوتاه: ”ما نه در جریان بودیم و نه موافق آن هستیم.“دعوت از مسکن‌سازان بزرگ، افزایش سقف وام مسکن و کاهش بهرهٔ بانکی، اعطاء وام به خانه‌های دست‌دوم و فروش متری مسکن، سیاست‌هائی است که با هدف کاهش قیمت و افزایش کیفیت مسکن اتخاذ شده است؛ اگرچه دستیابی به این اهداف در کوتاه‌مدت با تردید روبه‌رو است. حدود ۱۷ درصد از مردم ایران زیر خط فقر و ۴۰ درصد کم‌درآمد ارزیابی می‌شوند. دولت برای افزایش توان این افراد در خرید خانه و بالا بردن سهم ۸ درصدی مسکن در تولید ناخالص داخلی (GDP) سیاست‌های جدید خود را آغاز کرده است. به‌نظر می‌رسد سیاست‌های جدید دولت در فروش متری مسکن، افزایش سقف وام مسکن، ساخت خانه‌های استیجاری و اختصاص وام به خانه‌های دست‌دوم، چندان در بهبود وضعیت بازار مؤثر نبوده است. کمال اطهاری کارشناس بخش مسکن در این‌باره می‌گوید: ”من هم این بحث را قبول دارم. بازار مسکن مرکب از دو بخش بازار مجازی (پولی و مالی) و بازار واقعی (تولید مسکن) است. در دههٔ اخیر سیاست‌های مسکن متوجه بازار مجازی مسکن بوده و در بخش واقعی اقدام خاصی صورت نگرفته یا اگر کاری انجام شده به تولید بورس بازانه مسکن منجر شده است. به عقیدهٔ اطهاری برای کارا کردن بخش مسکن در اقتصاد کشور باید بازار مجازی مجموعهٔ کاملی باشد که تمام افراد جامعه با درآمدهای متفاوت را در بر بگیرد، اما بخش مالی مسکن ایران اکنون کم‌درآمدها را حذف کرده است. او توضیح می‌دهد: ”در سیاست‌های وزارت مسکن در فروش متری، ازدیاد سقف وام و غیره، هدف، کم‌درآمدها نیستند و این به معنای ناقص بودن بخش مالی است. از طرف دیگر در بخش تولید هم اوضاع به‌گونه‌ای است که در بهترین حالت برای ”میان‌درآمدها“ مسکن تولید می‌شود.“ به عقیدهٔ اطهاری تشویق انبوه‌سازان به ساخت‌وساز مسکن در عمل، بورس‌بازان مسکن را تقویت کرده نه تولید صنعتی مسکن و شکل‌گیری نمونه‌های مشابه شهرک اکباتان و آپادانا. او می‌گوید: ”در واقع تولید مسکن به طرف استفاده از رانت زمین سوق داده شده است، در صورتی‌که بازار مسکن زمانی بازار واقعی خواهد بود که در رقابت برای تولید، قیمت کاهش و کیفیت افزایش یابد؛ مانند بازار اتومبیل.“با توجه به شرایط حاکم بر بخش مسکن در ایران به‌نظر می‌رسد مسکن بازاری سردرگم دارد. کمال اطهاری با تکیه براین واقعیت می‌گوید: ”بازار مسکن در ایران به خوبی هدایت نشده، البته شاید هدایت آن در دستور کار نبوده، بلکه در واقع نوعی تشویق به انبوه‌سازی موردنظر بوده است. این تلقی که ساختمان‌های بالای سه طبقه انبوه‌سازی به‌حساب می‌آیند موجب پدید آمدن بازاری غیرکارا می‌شود. به همین دلیل اکنون مجموعه‌ای داریم که در آن رقابتی برای بالا رفتن کیفیت و کاهش قیمت وجود ندارد. بازار مالی هم که ناقص است، بنابراین اقدامات و سیاست‌های جدید هم مثمرثمر واقع نمی‌شود.“اطهاری معتقد است: ”دولت حتماً می‌تواند در بازار مسکن نقش مؤثری ایفاء کند. در هیچ کجای دنیا بازار مسکن به حال خودش رها نمی‌شود. حتی اساس دخالت در بازار زمین جزء اصول سرمایه‌داری است چرا که در این بخش رانت زیادی نهفته است و سرمایه‌داری هم در هیچ بخشی انحصار را قبول نمی‌کند.“

رکود، سیاست انتخابی دولت

سیاست انتخابی دولت به گفتهٔ عبدالعلی‌زاده ”رکود در بازار مسکن“ بوده است. هر چند این رکود به تعبیر دست‌اندرکاران تنها گریبان پایتخت را گرفته و سایر شهرهای کشور از وضعیت مطلوب در ساخت‌وساز مسکن برخوردار هستند. اما اطهاری تعبیر دیگری از این وضعیت دارد: ”تجربه نشان می‌دهد که وضعیت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها همواره با اندک تأخیری تابعی از وضعیت تهران بوده است. در واقع باید نگاه ما بلندمدت‌تر باشد. شهرستان‌ها همواره دیرتر از تهران دچار رکود یا رونق می‌شوند. تولید مسکن در شهرستان‌ها کم و بیش برای رفع نیاز صورت می‌گیرد، اما در تهران بازار چنین خصلتی ندارد. در واقع از هم‌اکنون نشانه‌های رکود در بازار مسکن شهرستان‌ها هم دیده می‌شود.“او می‌گوید: ”باید قبول کرد که تولید مسکن در تهران دچار مازاد است. تهران سالانه ۳۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما هر سال نزدیک به ۱۵۰ هزار واحد مسکونی جدید در این شهر ساخته می‌شود. تجربه نشان داده است که با گذشت مدتی از بالا رفتن قیمت‌ها در تهران، قیمت مسکن در شهرستان‌ها هم بالا می‌رود. این موارد باید در تحلیل‌ها موردنظر باشد مخصوصاً در تحلیل کارشناسان.“

انبوه‌سازان با جواز

بنابر اعلام وزارت مسکن و شهرسازی، انبوه‌سازان ازاین پس برای ساخت مسکن باید از این وزارتخانه مجوز دریافت کنند. بنابر اعلام وزارت مسکن از ابتدای دی‌ماه این وزارتخانه‌ها تنها با انبوه‌سازان مجوزدار طرف حساب است. رعایت نکات فنی و سروسامان دادن به اوضاع بازار مسکن مهمترین اهداف دولت از این طرح است. اما به‌نظر می‌رسد به‌دلیل بی‌ثبات بودن بازارهای اقتصادی ایران که مهمترین عامل در جذب سرمایه‌های بلندمدت است، این راهکار با موفقیت مورد انتظار روبه‌رو نشود. هرچند تسهیل در نظارت بر صلاحیت‌های فنی دست‌اندرکاران بازار مسکن حداقل مزیت این مصوبه است، اما تأثیر این طرح در تهیهٔ مسکن برای کم‌‌درآمدها نکته‌ای است که اطهاری با تردید از آن یاد می‌کند: ”این سیاست اگر به‌صورت واقعی اعمال شود به‌طوری‌که انبوه‌سازان بزرگ مجوز بگیرند ممکن است برای کسانی که درآمد متوسط دارند مؤثر باشد.“

اما تنها حضور این گروه کافی به‌نظر نمی‌رسد. اطهاری می‌گوید: ”برای فعالیت‌ در بخش مسکن به‌دلیل سنگین بودن سرمایه‌گذاری‌ها و دخالت دولت، حمایت از فعالان امری ضروری است. باید مجموعه قوانینی برای ساخت مسکن تدوین شود که راهکارها درآن مشخص باشد.“قوانین متعدد و بخش‌نامه‌ها و مقررات گونه‌گون نشان‌دهندهٔ اهمیت این بخش از یک سو و تصمیمات غیراصولی و مقطعی از سوی دیگراست. اطهاری می‌گوید: ”در واقع سیاست‌های ما در بخش مسکن فراز و نشیب زیاد داشته است در ۶۰ دهه سیاست دولت حمایت کامل از این بخش و در ۷۰ دهه رها کردن کامل بود به‌طوری‌که در این دوران حتی زمین‌های دولتی هم به قیمت آزاد معامله می‌شدند. در واقع این افراط و تفریط‌ها، بازار مسکن را بیمار کرده است، ما به مجموعهٔ کاملی از قوانین در بخش مسکن نیاز داریم.“اطهاری ضمن اینکه حمایت اصولی از انبوه‌سازان برای تأمین مسکن میان‌درآمدها را مؤثر می‌داند اما می‌گوید: ”برای تأمین مسکن کم‌درآمدها باید نظام مالی مخصوص این افراد تهیه شود.“

مسکن کم‌درآمدها

یکی از محورهای مهم در سند کاهش فقر که اکنون از سوی وزارت رفاه و تأمین اجتماعی در حال تهیه است تأمین مسکن فقرا و کم‌درآمدها است. با تهیهٔ این سند، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف می‌شود در سیاست‌گذاری‌ خود در این بخش، کم‌درآمدها را نیز مدنظر قرار دهد. هرچند دولت معتقد است هم‌اکنون نیز حمایت از این طبقه در دستور کار است،اما برای توانمندسازی عملی کم‌درآمدها برای خرید مسکن، به عقیدهٔ اطهاری باید نظام مالی مخصوص این قشر تهیه ‌شود: ”ایران از معدود کشورهائی است که نظام مالی و سیستم تولید مسکن مخصوص کم‌درآمدها در آن وجود ندارد.“ او می‌گوید: ”بخشی از جامعهٔ ایران به‌صورت جدا از بازار رسمی و شهرسازی کشور، مسکن می‌سازند، این امر آسیب‌های اجتماعی زیادی برای جامعه دارد. در واقع کم‌درآمدها برای خرید مسکن به حال خودشان رها شده‌اند.“ به عبارت دیگر ”کم‌درآمدها را شهروندزدائی کرده‌ایم و این افراد که در نظام تولید مسکن جائی ندارند به این سیاست‌ها واکنش نشان می‌دهند. گرچه مقدار زیادی برای ساخت شهرهای جدید هزینه شده اما همین مردم ترجیح می‌دهند در حاشیهٔ شهرها باشند تا شهرهای جدید، چون حداقل امکانات حمل و نقل برای آنها وجود ندارد.“

توجه به‌ دلیل و علت این انتخاب از سوی مردم نشان‌دهندهٔ عدم تخصیص بهینه اعتبارات است. اطهاری می‌گوید: ”اقدامات زیادی برای حمایت از برج‌سازها صورت گرفته که می‌شد با این هزینهٔ شهرهای جدید را تجهیز کرد. بخش مسکن برخلاف سایر بخش‌های اقتصادی از نظر فن‌آوری و مصالح و حتی نیروی انسانی نیازی به خارج از کشور ندارد. ایران در این بخش با تجربهٔ سدسازی‌های بزرگ، صادرکنندهٔ تکنولوژی و تجربه است. بنابراین امکانات فراوانی در بخش مسکن ایران فراهم است اما به‌دلیل مدیریت ضعیف که مدت‌ها است بر این بخش حاکم بوده هنوز ما در وضعیت مناسبی قرار نداریم. بانک مسکن یکی از سودآورترین بانک‌های کشور است.“برای اجراء نظام مالی برای مسکن کم‌درآمدها فعالیت چند سازمان ویژه موردنیاز است. ”برای اعطاء وام‌های کم‌بهره و تأمین نظام بیمه‌ای موردنیاز باید صندوق اعتباری تقویت‌کنندهٔ صندوق ‌های پس‌انداز وام مسکن مخصوص کم‌درآمدها ایجاد شود. این سیستم امتحان شده و در تمام دنیا جواب مثبتی داده است. در واقع سازمان‌هائی وجود دارند که باید این وام را تضمین بکنند.“ اطهاری می‌افزاید: ”در یک آمارگیری انجام شده در مناطق حاشیهٔ شهر تهران فقط ۹ درصد مردم از وام بانکی استفاده کرده‌اند، در حالی که برای میان‌درآمدها، خرید خانه بدون وام غیرممکن است. بررسی از گروهی از حاشیه‌نشین‌های اطراف تهران نیز نشان می‌دهد که اکثر آنها شغل و زندگی رسمی داشته‌اند، در حالی که اسکان آنها غیررسمی بوده است.“ به گفتهٔ اطهاری سیستم برنامه‌ریزی مسکن کشور این افراد را در خود نپذیرفته است و اینها در نظامی قرار می‌گیرند که از دایرهٔ شهروندی رانده می‌شوند.

۱۰ میلیارد تومان برای مسکن کم‌درآمدها

براساس بررسی‌های انجام شده ۱۵ تا ۱۷ درصد از مردم ایران زیر خط فقر مطلق زندگی می‌کنند. برای این ۱۲ میلیون نفر پیامدهای خرید مسکن بسیار بالا است. به‌طوری‌که تمام جنبه‌های زندگی آنها با خرید مسکن تحت تأثیر منفی قرار می‌گیرد. اطهاری می‌گوید: ”برای اجراء راهکارهای خانه‌دار کردن این افراد تنها ۱۰ میلیارد تومان باید هزینه شود.“ این همه هزینه که برای مسکن استیجاری صرف شده اگر برای ایجاد صندوق وام و یا اصلاح وضعیت حمل و نقل شهرهای جدید صرف می‌شد، بخش مهمی از ناکارآمدی‌های بخش مسکن برطرف می‌شد. او می‌گوید: ”سالانه ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار خانوادهٔ جدید در ایران شکل می‌گیرد که ۷۰ تا ۸۰ هزار از این گروه خانوارها کم‌درآمد هستمد. بنابراین به همین تعداد مسکن برای کم‌درآمدها نیازمند هستیم.

راه حل نهائی

برای استقرار بازاری کارا در بخش مسکن باید در وهلهٔ نخست مشکلات استراتژیک را برطرف کرد تا بعد از آن بتوان تاکتیک مناسب را انتخاب کرد. بخش مسکن به دنبال حاکم کردن قواعد بازار بوده، اما نهادهای موردنیاز آن تا کنون ایجاد نشده است. بنابراین اطهاری ایجاد سیستم رهن ثانوینه که قانون آن در سال ۵۳ تدوین شده، ایجاد شرکت‌های وام پس‌انداز مسکن، تولید صنعتی مسکن و ایجاد نظام مالی مسکن کم‌درآمدها را آخرین راه‌حل‌های برون‌رفت از مشکلات موجود می‌داند. او می‌گوید: ”باید شرکت‌های وام‌ پس‌انداز مسکن مجدداً احیاء شوند. همان‌گونه که بعد از ملی شدن بانک‌ها در این قانون بازنگری شد و اکنون بانک‌های خصوصی مجوز فعالیت دارند باید به شرکت‌های وام مسکن هم مجوز فعالیت داده شود. این شرکت‌ها نهاد اصلی برای ایجاد نظام مالی کم‌درآمدها و میان‌درآمدها هستند.“ به عقیدهٔ او فروش متری یا اقداماتی مشابه راه‌حل‌های مقطعی هستند. او اختصاص وام به خانه‌های دست دوم را هم تنها موجب رونق معاملات صوری بازار مسکن عنوان می‌کند: ”این وام برای رونق بازار مسکن یعنی افزایش تولید مؤثر نیست، اما برای تداوم بیماری بخش مسکن، بله! مفید است.“