احوال بازار مسکن هنگام «انقلاب»

ماجرای لغو مالکیت زمین های موات, توقف بورس بازی زمین و مهاجرت به شهرها

پیروزی انقلاب اسلامی سرفصل جدیدی در بازار مسکن به وجود آورد. نخستین اثر آن تغییر در نحوه مالکیت زمین‌های بایر شهری و تصویب قانون «لغو مالکیت اراضی موات شهری» بود. در واقع با این کار یکی از مجراهای زمین‌خواری بر روی زمین‌خواران که در دوره پهلوی دوم رشد مضاعفی یافته بودند، بسته شد.

در نتیجه قیمت زمین که طی سال‌های گذشته به علت بورس بازی روی آن شدیدا در حال ترقی بود، به‌طور بی‌سابقه‌ای کاهش یافت به این ترتیب زمینه کاملا مساعدی برای تدوین یک برنامه جامع مسکن در سطح کشور پدید آمد. همزمان امکان ساخت‌وساز نیز فراهم شد؛ چنان‌که در این سال حدود ۱۱۴‌هزار پروانه ساختمانی با سطح زیر بنایی معادل ۸/۲۲ میلیون متر مربع در کلیه مناطق شهری کشور صادر شد که از لحاظ تعداد حدود ۵۹ درصد و از لحاظ سطح زیر‌بنا حدود ۳۸ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش یافت. نگاهی به این آمار حکایت از تغییر ذائقه سازندگان نیز دارد؛ چنان‌که می‌توان گفت تمایل به ساخت و احداث واحدهای مسکونی مرتفع و بزرگ کاهش یافته و گرایش برای ساختمان‌های کوچک به‌وجودآمده بود؛ به طوری که تعداد پروانه‌های اخذشده برای احداث ساختمان‌های یک طبقه در تهران از ۳ درصد در سال ۱۳۵۷ به ۳۸ درصد در سال ۱۳۵۸ افزایش یافته بود و در مقابل تقاضا برای ساخت ساختمان‌های سه طبقه و بیشتر، از ۳۷ درصد در سال ۱۳۵۷ به ۱۴ درصد در سال ۱۳۵۸ تقلیل یافته است. طی دوره مورد گزارش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره در تهران حدود ۳۹ درصد افزایش یافت.

در این میان دولت نیز با ایجاد تغییراتی چند به تسریع این رشد کمک کرد. اگر چه به واسطه شرایط خاص کشور رکودی در بازار مسکن حکمفرما بود؛ اما دولت وقت کوشید با توسل به سایت‌های پولی و اعتباری رکود موجود را برطرف کند. از جمله اقدامات آن زمان برقراری نرخ کارمزد به میزان ۴ درصد و تعدیل اقساط وام مسکن با در نظر گرفتن درآمد خانوار و نیز تخصیص ۱۱۵ میلیارد ریال اعتبار از طریق بانک ملی ایران بود. در این سال همچنین بنیاد مسکن ایجاد شد که در ابتدا قرار بود تا تنها به ایجاد مسکن برای طبقات کم درآمد و بی سرپرست اقدام کند؛ اما بعدا اقدامات این بنیاد ابعاد گسترده‌تری یافت. به این معنی که علاوه بر موارد فوق اقداماتی نیز نسبت به شناسایی خانه‌های خالی و واگذاری و اجاره آنها کرد. باید در نظر داشت که در همین زمان کشور درگیر جنگ تحمیلی بود و شرایط جنگی اوضاع را سخت‌تر کرده بود. به عبارتی دولت اگرچه می‌کوشید تا تصمیماتی برای سر و سامان دادن به امور بازار مسکن اتخاذ کند؛ اما تصمیمات پشتوانه اعتباری لازم را نداشت. این مساله و عدم تناسب درآمد میان شهرها و روستاها که عامل اساسی تشدید توزیع نامناسب جمعیت در مناطق کشور بود و نیز تمرکز امکانات رفاهی و برخی صحبت‌ها درخصوص واگذاری واحدهای مسکونی به خانوارهای کم درآمد موجب شد تا سیل مهاجرت به شهرها بیش از پیش تشدید شود و این به معنای مشکل مضاعف دولت بود. افزایش تعداد ساختمان‌های شروع شده در تهران و شهرهای بزرگ به میزان ۸۹ درصد نمایانگر وجهی از این مشکل است. این مساله رشد حاشیه‌نشینی را در پی داشت؛ چنان‌که در همین سال تعداد این ساختمان‌ها در خارج از محدوده تهران ۲۹۲‌ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش یافت.

آنچه این مشکلات را مضاعف می‌کرد حضور کمرنگ بخش خصوصی در ابتدای این سال بود. رکود نسبی که از اوخر سال ۱۳۵۷ در فعالیت‌های ساختمانی پدیدار شده بود، در سه ماهه اول سال ۱۳۵۸ تشدید شد؛ به‌طوری‌که سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی در سه ماهه اول سال ۱۳۵۸ به قیمت جاری حدود ۲۸ درصد و به قیمت ثابت حدود ۳۵ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش داشت. این موضوع در سه ماه دوم تا حدی جبران شد، به‌طوری‌که در دوره مورد گزارش تعداد ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی در تهران حدود ۲۱۰ درصد و در سایر شهرهای بزرگ حدود ۴۰ درصد نسبت به دوره مشابه سال افزایش یافت. متناسب با این رشد شاخص‌های مربوط به این بخش از اقتصاد مانند دستمزد کارگران نیز بیشتر شده بود. در سال ۱۳۵۸ شاخص دستمزد کارگران ساختمانی حدود ۱۵ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش یافت. این رشد اما منحصر به کارگران ساده بود؛ چراکه اوضاع دستمزد کارگران ماهر کاهش را تجربه می‌کرد. شاید بتوان گفت یکی از دلایل این کاهش تمایل به ایجاد واحدهای مسکونی یک طبقه و ارزان‌قیمت در این کاهش نقش موثری داشته است. به این ترتیب ملاحظه می‌شود که بخش مسکن در آغاز سال ۱۳۵۸ اوضاع چندان مناسبی نداشته است؛ اما با شروع سه ماهه دوم و پس از آن وضعیت متفاوت شد و بخش مسکن یکی از سال‌های موفق خود را پشت سر گذاشت.

حمید نجار