مشكل قطعات كوچك

تأكید بر تثبیت الگوی سكونت به این مفهوم است كه برای مالكین چنین بافت هایی اهمیت «تعداد واحد مسكونی» به مراتب «بیشتر از متراژ هر واحد مسكونی» بوده و به همین لحاظ تردیدی نیست كه هرگونه تسهیلات اضافه تراكم ساختمان جهت افزایش تعداد واحد مسكونی و به تبع آن افزایش جمعیت پذیری بلوك استفاده خواهند شد

اگر زمین را ماده خام انبوه سازی بدانیم، چنین متراژهایی نمی توانند برای انبوه سازان در خور توجه باشند جه نمی تواند كلیدی برای حل بحران بافت های فرسوده باشد مساحت كم قطعات زمین به عنوان یكی از عوامل بدمسكنی و حاشیه نشینی (اعم از درون و برون شهری) ناكارآمدی بافت های فرسوده می تواند باشد، لیكن باید توجه داشت گذرهای كم عرض و با سلسله مراتبی ناقص، فقدان زیرساخت ها و خدمات عمومی شهر نیز این مسأله را تشدید می كند

یكی از مشكلات نوسازی و احیای بافت های فرسوده، بعضاً كوچك بودن قطعات زمین مورد نظر است؛ از نظر اقتصادی، تخریب و بازسازی این نوع از منازل در شهرهای بزرگی همچون تهران اصلاً به صرفه نیست.

اگر به حضور انبوه سازان در این نوع بافت ها به عنوان راه حلی برای مشكل بافت های فرسوده بنگریم، قطعاً باید این نكته را نیز در نظر داشته باشیم كه در حالت خوشبینانه اگر سرمایه گذاری و امكانات داخلی، اجازه این حضور را به این قشر از اهالی ساخت و ساز كشور بدهد باز هم مشكل عمده ای در كار هست؛ آیا اصولاً انبوه سازی روی قطعه زمین ۵۰ تا ۷۰ متری سود اقتصادی در خور توجهی را در پی خواهد داشت؟! به نظر می رسد كه اگر زمین را به عنوان ماده خام انبوه سازی در نظر بگیریم، چنین متراژهایی هیچ گاه نمی توانند برای انبوه سازان در خور توجه باشند و در نتیجه انبوه سازی نمی تواند كلیدی برای حل بحران بافت های فرسوده مدنظر باشد.

●زمین های تهران كوچك است

مهندس محمدرضا احمدی در مقاله ای با عنوان «تفكیك و تجمیع در نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران» در این زمینه چنین مثال هایی را ارائه می دهد: «از حدود ۳ میلیون ملك شهر تهران، حدود ۶/۳۱ درصد آنها مساحتی حدود ۱۰۰ متر مربع و كمتر و حدود ۸/۲۴ درصد مساحتی بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ متر مربع دارند. به طور كلی با احتساب مساحت های ۱۵۰ الی ۲۰۰ متر مربع، ۶۹ درصد املاك شهر تهران دارای مساحتی در حدود ۲۰۰ متر مربع و كمتر است.

با توجه به این كه مستندات ارقام یاد شده نتایج ممیزی مرحله چهارم بوده كه در قالب «سیستم بانك اطلاعات املاك شهرداری تهران» و در سطح مناطق ۲۰ گانه به هنگام می شود، می توان مشاهده كرد كه عمده نقل تمركز پلاكهای كوچك (كمتر از ۱۰۰ و كمتر از ۱۵۰ متر مربع) مربوط به مناطق مركزی و جنوب (عمدتاً پایین محور انقلاب) است. در صورتی كه جامعه آماری را معطوف به تهران بزرگ كنیم در این صورت حجم وسیع املاك و سكونتگاه های حریم و خارج حریم استحفاظی شهر تهران را نیز باید به آنها اضافه كنیم كه املاك آنها نیز دارای مساحتی مشابه یعنی كمتر از ۱۰۰ و ۱۵۰ متر مربع هستند. نمونه بارز آن را می توان در شهرك های خودرو و حاشیه نشین جاده ساوه از قبیل چهاردانگه، گلشهر و ماهشهر، اسلامشهر، سلطان آباد، اكبرآباد و ... ملاحظه كرد...»

بعد جنبه های تئوریك مسأله را عنوان می كند: مساحت كم قطعات زمین به عنوان یكی از عوامل بدمسكنی و حاشیه نشینی (اعم از درون و برون شهری) ناكارآمدی بافت های فرسوده می تواند باشد، لیكن باید توجه داشت گذرهای كم عرض و با سلسله مراتبی ناقص، فقدان زیرساخت ها و خدمات عمومی شهر نیز این مسأله را تشدید می كند. این گونه بافت ها از آنجا كه سكونت گاه اقشار آسیب پذیر (با درآمد ثابت، كم درآمد، بیكار و در جست وجوی كار) بوده، از طرفی به لحاظ اجتماعی- فرهنگی نیز جامعه آنها انسجام نیافته است، لذا «محلات» و «واحد همسایگی» به مفهوم متعارف آن وجود ندارد، عزم همگانی و مشاركت مردمی در فراهم كردن زمینه های خودیاری ضعیف بود، به ویژه این كه مالكین این گونه املاك (یا به عبارت دقیق تر قطعات زمین، چرا كه بسیاری از آنها فاقد سند مالكیت هستند و از نظر حقوقی اطلاق ملك به آنها می تواند مخدوش باشد)توان تخریب و داشتن توان مالی (ولو از طریق یارانه) نوسازی اصولی املاك خود را ندارند. ضمن این كه اصولاً بافت، مساحت و ابعاد قطعات فاقد حداقل استانداردهای لازم جهت احداث ابنیه كارآمد و مقاوم هستند. موضوع دیگری كه بر پیچیدگی و وخامت جامعه ساكن چنین بافت هایی می افزاید، موضوع مالكیت یا به عبارت دیگر تعداد قابل توجه مستاجران است.

●تولد یك محله

علاوه بر اینها مسأله ای كه توجه كارشناسان احیا و بازسازی بافت های فرسوده را به خود جلب كرده، استفاده از همیاری های اهل محله و یا ساكنین یك آپارتمان قدیمی برای بازسازی و نوسازی آن مكان است، اما ناكارآمدی این بافت ها علاوه بر جلب نكردن مشاركت مالی و اجتماعی ساكنین سبب بروز مشكلات محله ای نیز برای آن دسته از همسایگانی كه هر روز مسیر كوچه و پس كوچه های جنوب و مركز تهران را می پیمایند نیز می شود. از طرفی مشكل حاشیه نشینی كه مدام با دو عامل مهاجرت روستاییان و شهرهای كوچك به شهر و سرریز قسمتی از رشد طبیعی شهر به این نقاط مضاعف شده است و این به آن معناست كه اگر با كنار آمدن با انواع و اقسام چالش ها به این نوع بافت ها وارد شدیم و درصدد احیای آن (چه به صورت لكه ای و چه به صورت محله ای) برآمدیم تكلیف مهاجران این محله چه خواهد شد؟ آیا باز هم تولد محله ای در گوشه ای دور افتاده از تهران را شاهد خواهیم بود؟!

«از طرفی باید توجه داشت كه كوچكترین بافت شهری (و صرف نظر از سلسله مراتب شهر، منطقه، ناحیه، محله، واحد همسایگی) عبارت از بلوك است كه بنا به تعاریف بین المللی و مركز آمار ایران عبارت است از مجموعه ای از ساختمان های به هم پیوسته كه چهار طرف بر شوارع (بن باز) محدود شوند. طبق آخرین داده های آمار بانك اطلاعات املاك شهر تهران، حدود ۱ میلیون ملك محدوده مناطق ۲۰ گانه در حدود ۳۱ هزار بلوك (با تعریف یاد شده) استقرار یافته اند.

بدین ترتیب میانگین تعداد ملك هر بلوك حدود ۲۹ ملك است كه با احتساب ارقام میانگین ۷۰ ، ۱۰۰ و ۱۵۰ متر مربع برای هر ملك، مقیاس مساحت هر بلوك (ناكارآمد) بین ۲۰۰۰ تا ۴۳۰۰ متر مربع در نوسان خواهد بود. گو این كه در واقعیت امر و در بسیاری از بافت ها (به خصوص بافت های قدیم و بافت های روستایی ادغام شده در شهر) سطوحی نیز به گذرهای بن بست تخصیص یافته است. بدین ترتیب و به طور كلی می توان مقیاس های یاد شده را بین ۲۵۰۰ الی ۵۰۰۰ متر مربع طبقه بندی كرد كه با فروض ذیل:

- میانگین تراكم ساختمانی هر ملك معادل ۱۰۰ درصد

- میانگین قیمت هر متر مربع زمین و بنا ۵/۰ میلیون تومان

و به ترتیب در دو مقیاس یاد شده ۵/۲ و ۵ میلیارد تومان جهت خرید (تملك) املاك (عرصه، اعیان) لازم می آید كه طبعاً چنین سرمایه گذاری در توان بسیاری از مردم نیست؛ از طرفی خود ساكنین چنین بلوك هایی نیز به سختی می توانند- ولو در شرایط اعطای تسهیلات (مجانی) تراكم ساختمانی در حد دو برابر - سرمایه تخریب و نوسازی ملك خود را فراهم كنند، چرا كه با احتساب هزینه احداث هر متر مربع بنا ۱۵۰ هزار تومان و تراكم ساختمانی ۲۰۰ درصد(مجانی) در بلوك كوچك مقیاس (یعنی ۲۵۰۰ متر مربع با ۲۹ مالك خواهیم داشت):

میلیون تومان ۲۶=۲۹÷(۱۵۰۰۰۰*۲*۲۵۰۰)

یعنی آورده هر مالك باید ۲۶ میلیون تومان باشد و اگر مالك دارای درآمد ماهیانه ۳۰۰ هزار تومان نیز باشد چنین پولی معادل ۷ سال درآمد اوست؛ البته به شرطی كه كل درآمدش را پس انداز كند! علاوه بر این زمان ساخت حداقل ۲ سال خواهد بود كه طبعاً باید هزینه اسكان موقت را نیز برای مالكین در نظر گرفت.

●وقتی مشكلات كلان شوند

موضوعی كه در اینجا می باید به آن توجه شود مفروضات و محاسبات فوق در یك اقتصاد خرد بوده و مسائل كلان شهرسازی در آن مداخله ای نداشته است، چرا كه در واقعیت امر نمی توان تراكم ساختمان های بافت های ناكارآمد را دو برابر و آن هم مجانی به مالكین عرضه كرد، زیرا چنین كاری در شرایط تثبیت الگوی سكونت خانوارهای مورد نظر به مفهوم دو برابر كردن جمعیت پذیری چنین بافت هایی خواهد بود! در این صورت موضوع «توجیه اقتصادی پروژه از نظر مالكین» از طرفی تأمین سرانه ها و سطوح خدماتی جمعیت مازاد از طرف دیگر ما را دچار یك «تناقض و پارادوكس» خواهد كرد.

تأكید بر تثبیت الگوی سكونت به این مفهوم است كه برای مالكین چنین بافت هایی اهمیت «تعداد واحد مسكونی» به مراتب «بیشتر از متراژ هر واحد مسكونی» بوده و به همین لحاظ تردیدی نیست كه هرگونه تسهیلات اضافه تراكم ساختمان جهت افزایش تعداد واحد مسكونی و به تبع آن افزایش جمعیت پذیری بلوك استفاده خواهند شد.

كاظم برآبادی