خانه تان را بکوبید و از نو بسازید

معمولا, یکی از دلایلی که باعث می شود افراد دارای مسکن, اقدام به خرید دوباره ملک کنند, عمر فوق العاده بالای ملک شان است این افراد به دنبال فروش ملک قدیمی و خرید ملک نوساز هستند

معمولا، یکی از دلایلی که باعث می‌شود افراد دارای مسکن، اقدام به خرید دوباره ملک ‌کنند، عمر فوق‌العاده بالای ملک‌شان است. این افراد به دنبال فروش ملک قدیمی و خرید ملک نوساز هستند.

اگرچه این افراد، سود زیادی حاصل نمی‌کنند، چون‌که سود نهفته در خانه قدیمی‌شان در اختیار کسی قرار می‌گیرد که با خرید آن اقدام به تخریب و سپس نوسازی می‌کند. در حال حاضر، در تهران نوسازی خانه‌های قدیمی و فرسوده بین ۹۰ تا ۱۵۰ درصد، به سازنده سود می‌دهد.

البته شاید بسازوبفروش‌ها چنین سودی را کاملا تکذیب کنند، اما در بافت فرسوده به‌خاطر مشوق‌های ریالی دولت و شهرداری به سازنده‌ها، در حال حاضر ساخت‌وساز به طلا شهرت پیدا کرده است!

این روزها، مالکان خانه‌های قدیمی در تهران، با انبوه مراجعه از طرف سازنده‌های بنام محل روبه‌رو می‌شوند که به آنها پیشنهاد خرید ملک‌شان را می‌دهند و حتی حاضرند به‌صورت مشارکتی با مالک ساخت‌وساز کنند.

در تهران، دولت و شهرداری بسته تشویقی پرسودی برای نوسازی بافت‌فرسوده و خانه‌های قدیمی در نظر گرفته اند.

اولین مشوقی که دولت و شهرداری به سازنده‌ها و مالکان خانه‌های فرسوده برای تخریب و بازسازی می‌دهند به معافیت هزینه تراکم مربوط می‌شود.

براساس این بسته، نوسازی واحدهای مسکونی، از پرداخت هزینه‌های تراکم، زیربنا، پیش‌آمدگی، ایمنی و حق مشرفیت در مناطق ۷ تا ۲۰ معاف هستند و همچنین از پرداخت ۸۰ درصد هزینه عوارض شامل تراکم، زیربنا، پیش‌آمدگی، ایمنی و حق مشرفیت در مناطق ۱ تا ۶ و ۲۱ و ۲۲ معاف هستند.

دولت این مجوز را براساس قانون مصوب مجلس به سازنده‌ها و مالکان اعطا می‌کند.

در مناطق فرسوده تهران، ساخت‌وسازهای تجاری و اداری نیز از پرداخت ۵۰ درصد عوارض و تراکم معاف هستند.

شاید شما به عنوان مالک یک خانه قدیمی و فرسوده در شهر، تصور کنید مگر هزینه عوارض و تراکم چه عددی از کل هزینه ساخت را شامل می‌شود که با معافیت پرداخت آن، ساخت‌وساز به صرفه است؟

در پاسخ به این پرسش باید گفت: در تهران هر نوع ساخت‌وساز در هر خیابان یا محله‌ای چه جزو بافت‌فرسوده باشد چه نباشد، سودده است. سازنده‌ها در فاصله‌ای که ملکی را احداث می‌کنند تا زمان فروش، حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد بابت افزایش قیمت مسکن در کل شهر، سود می‌کنند و بین ۲۰ تا ۳۰ درصد هم اضافه بر این رقم، بابت فاصله قیمت‌ تمام‌شده تا قیمت فروش، سود می‌برند.

بنابراین، یکی از معدود شغل‌های آزاد سودده در شرایط کنونی، ساخت‌وساز است. حالا در بافت فرسوده و تخریب و ساخت خانه‌های قدیمی نرخ سود با درجه بالایی، بیشتر از سود حاصل در سایر ساخت‌و‌سازها است. هزینه‌ای که در حال حاضر بساز و بفروش‌ها برای پرداخت عوارض و تراکم خرج می‌کنند حداقل مترمربعی ۱۰۰ هزار تومان است که ۱۵ تا ۲۰ درصد از قیمت تمام‌شده را دربرمی‌گیرد.

بنابراین در بافت فرسوده، سازنده از پرداخت این رقم معاف است.

تازه، علاوه بر معافیت در پرداخت عوارض و تراکم، مالکان خانه‌های فرسوده چنانچه تصمیم بگیرند ملک‌شان را بکوبند و آپارتمان نوساز به جای آن احداث کنند، از یک تا دو طبقه تراکم تشویقی برخوردار می‌شوند. تراکم تشویقی به این معنی است که اگر در یک قطعه زمین کلنگی، احداث ۴ طبقه آپارتمان مجاز است، برای خانه‌های قدیمی این مجوز به ۵ تا ۶ طبقه افزایش پیدا می‌کند.

افزایش تعداد طبقه سود چندبرابری به مالک می‌دهد.

اگر متراژ خانه قدیمی شما –مساحت زمین ملکتان- بیشتر از ۱۵۰ مترمربع است، می‌توانید از شهرداری یک طبقه تراکم تشویقی دریافت کنید.

در عین حال ساخت‌وساز در قطعات کمتر از ۵۰ متر مربع غیرمجاز است؛ یعنی اگر مساحت زمین ملک فرسوده‌ای کمتر از ۵۰ متر مربع باشد، شهرداری برای چنین ملکی اجازه ساخت نمی‌دهد، اما این مالک می‌تواند ملک خود را با ملک مجاور تجمیع کند تا مساحت آن حداقل به ۵۰ مترمربع برسد یا بیشتر از آن شود.

در این صورت چنانچه در اثر تجمیع دو یا چند ملک، مساحت کل از ۱۵۰ مترمربع بیشتر شود، معادل ۲ طبقه تراکم تشویقی توسط شهرداری داده خواهد شد، به این صورت که یک طبقه تشویقی برای نوسازی و یک طبقه دیگر برای تجمیع به مالک یا مالکان تعلق می‌گیرد. بر اساس بسته تشویقی ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیش از ۶۰ متر مربع تا ۱۵۰ متر مربع در سه طبقه روی پیلوت (طبقه هم‌کف) مجاز است.

طبق بند دیگری از این بسته تشویقی، مالکان خانه‌های فرسوده‌ای که اقدام به تخریب و نوسازی کنند، علاوه بر معافیت در پرداخت عوارض و دریافت تراکم تشویقی، به ازای ساخت هر واحدمسکونی از ۲۰ میلیون تسهیلات بانکی بهره‌مند می‌شود.

این وام ۲۰ میلیونی، بدون نیاز به سپرده‌گذاری، به مالکان داده می‌شود که البته یکسری اما و اگر بین دولت و شهرداری بر سر این وام وجود دارد طوریکه شهرداری می‌گوید بانک‌ها سازنده‌ها را برای دادن این وام اذیت می‌کنند اما دولت معتقد است روند پرداخت تسهیلات بدون عیب و ایراد ادامه دارد!

مالکان خانه‌های فرسوده حتی می‌توانند از دولت بابت مدتی که مشغول تخریب و نوسازی هستند و نیاز به اجاره‌نشینی برای یکی دو سال را دارند، وام ودیعه ۱۲ میلیونی دریافت کنند.