اقتصادنیوز: یک پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی میگوید: افزایش سقف فعلیِ دو میلیاردی هنوز فاصله زیادی با قیمت مسکن در تهران دارد؛ چرا که اگر هزینه خرید اوراق را از آن کم بکنیم، آنچه باقی میماند یک میلیارد و ۶۰۰ یا ۶۵۰ میلیون خواهد بود.
بر اساس مصوبه جدید هیئت عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی به یک میلیارد تومان و برای زوجین به دو میلیارد تومان رسیده است. این سقف در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای افراد ۸۰۰ میلیون و برای زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده و در سایر مناطق نیز به ۶۰۰ میلیون تومان برای افراد و یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین رسیده است.
همزمان سقف وام جعاله نیز از ۲۸۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
اما افزایش رقم اسمی تسهیلات الزاماً به معنای افزایش متناسب قدرت خرید نیست؛ زیرا خانوار باید همزمان سه مسئله را حل کند: تأمین آورده خرید، پرداخت هزینه اوراق و توان بازپرداخت اقساط سنگین در سالهای آینده. قسط ۲۰ میلیون تومانی در برابر درآمد ۲۲ میلیونی
برای بررسی میزان دسترسی خانوارها به این وام، میتوان حداقل دریافتی یک کارگر سرپرست خانوار چهار نفره را مبنا قرار داد. این رقم حدود ۲۲ میلیون تومان در ماه است.
در سوی دیگر، قسط وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن در تهران حدود ۲۰ میلیون تومان برآورد میشود. به این ترتیب، اگر یک خانوار حداقلبگیر بخواهد وام یک میلیارد تومانی را دریافت کند، حدود ۹۱ درصد درآمد ماهانهاش صرف پرداخت قسط خواهد شد.
از درآمد ۲۲ میلیون تومانی، تنها حدود دو میلیون تومان پس از پرداخت قسط باقی میماند؛ رقمی که باید هزینههای چهار نفر خانوار را پوشش دهد.
بنابراین، خانوار حداقلبگیر اگرچه ممکن است از نظر نیاز به مسکن یکی از اصلیترین گروههای هدف تسهیلات باشد، اما از منظر توان بازپرداخت، عملاً در ضعیفترین موقعیت قرار دارد. این همان تناقضی است که سیاست تسهیلاتی جدید با آن مواجه است: گروهی که بیشترین نیاز را به وام دارد، لزوماً توان استفاده از آن را ندارد. اقساط برای درآمدهای مختلف چقدر سنگین است؟
اگر قسط ماهانه وام یک میلیارد تومانی را حدود ۲۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، سهم این قسط از درآمد خانوارها به شکل محسوسی تغییر میکند.
این جدول نشان میدهد وام یک میلیارد تومانی در سطح درآمدهای پایین، بیشتر از آنکه ابزار تأمین مالی مسکن باشد، میتواند به یک تعهد بسیار سنگین تبدیل شود.
اگر معیار استطاعت مالی را این فرض قرار دهیم که قسط مسکن بهتر است حدود یکسوم درآمد خانوار یا کمتر باشد، خانواری که ماهانه ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت میکند، باید حدود ۶۰ میلیون تومان درآمد ماهانه داشته باشد.
البته این محاسبه به معنای آن نیست که هر خانوار با درآمد ۶۰ میلیون تومان الزاماً توان خرید خانه دارد؛ چرا که اجاره، تعداد اعضای خانوار، بدهیهای دیگر، هزینههای درمان و سایر مخارج از جمله هزینه خوراک باید در نظر گرفته شود. اما این ارقام به خوبی نشان میدهد که افزایش سقف وام، چه بخش محدودی از خانوارها را از نظر درآمدی در موقعیت استفاده واقعی از آن قرار میدهد. وام بیشتر، بدهی بیشتر
مسئله فقط قسط ماهانه نیست. هزینه نهایی تسهیلات نیز اهمیت دارد.بر اساس محاسبات منتشرشده درباره تسهیلات جدید، نرخ سود وام خرید، ساخت و جعاله از محل اوراق ۲۲.۵ درصد است. برای وام دو میلیارد تومانی خرید یا ساخت مسکن در تهران با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، قسط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان خواهد بود.
در پایان دوره نیز مجموع سود پرداختی بابت این دو میلیارد تومان تسهیلات حدود ۳.۸ میلیارد تومان برآورد شده و مجموع بازپرداخت به حدود ۵.۸ میلیارد تومان میرسد.
اگر متقاضی علاوه بر وام خرید، از جعاله ۴۰۰ میلیون تومانی نیز استفاده کند، قسط ماهانه جعاله حدود ۱۱ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان خواهد بود و حدود ۲۷۰ میلیون تومان سود برای آن پرداخت میشود.
در نتیجه، مجموع تسهیلات خرید و جعاله برای زوجین تهرانی به ۲.۴ میلیارد تومان میرسد، اما سود پرداختی آنها در پایان دوره حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان خواهد بود.
به بیان دیگر، خانواری که امروز ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات دریافت میکند، در نهایت باید حدود ۶.۸۷ میلیارد تومان به بانک بازگرداند.
این ارقام نشان میدهد وام جدید را نمیتوان صرفاً با عدد اسمی آن ارزیابی کرد. فاصله میان «مبلغ دریافتی» و «مبلغ بازپرداختشده» یکی از مهمترین مؤلفههای هزینه واقعی تسهیلات است. زوجین؛ وام دو میلیاردی اما قسط ۴۰ میلیونی
وام دو میلیارد تومانی زوجین از نظر اسمی رقم قابلتوجهی است، اما همین تسهیلات با قسطی حدود ۴۰ میلیون تومان همراه میشود.
برای یک زوج با درآمد مشترک ۶۰ میلیون تومان، این قسط حدود ۶۷ درصد درآمد خانوار را مصرف میکند. اگر درآمد مشترک به ۸۰ میلیون تومان برسد، سهم قسط حدود ۵۰ درصد خواهد بود. درآمد ۱۰۰ میلیون تومانی نیز به معنای اختصاص حدود ۴۰ درصد درآمد به بازپرداخت وام است.
بنابراین حتی برای زوجین، وام دو میلیارد تومانی زمانی از نظر جریان نقدی قابلتحملتر میشود که درآمد مشترک خانوار در سطوح بالاتری قرار داشته باشد.
این موضوع یک تفاوت مهم ایجاد میکند: وام دو میلیاردی برای زوجین لزوماً به معنای دو برابر شدن قدرت خرید نیست؛ بلکه همزمان تعهد مالی آنها را نیز به شکل قابلتوجهی افزایش میدهد.
خانهاولی کمدرآمد؛ نیازمندترین وامگیرنده، ناتوانترین متقاضی
حتی اگر خانوار توان پرداخت قسط را داشته باشد، مسئله آورده اولیه همچنان پابرجاست. با فرض متوسط قیمت حدود ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع مسکن در تهران، یک واحد ۴۰ متری حدود ۸ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت. در چنین شرایطی، وام یک میلیارد تومانی انفرادی تنها ۱۲.۵ درصد قیمت این واحد را پوشش میدهد و متقاضی باید حدود ۷ میلیارد تومان از منابع شخصی خود تأمین کند.
برای زوجین نیز وام دو میلیارد تومانی تنها ۲۵ درصد قیمت یک واحد ۴۰ متری را پوشش میدهد و حدود ۶ میلیارد تومان آورده اولیه باقی میماند.
به این ترتیب، حتی در سناریوی خرید یک واحد کوچک ۴۰ متری، بخش عمده هزینه خرید همچنان بر دوش متقاضی باقی میماند. اینجاست که محدودیت اصلی وام جدید نمایان میشود؛ مسئله خانهاولیها فقط کمبود اعتبار بانکی نیست، بلکه شکاف میان درآمد، پسانداز و قیمت مسکن است. هزینه اوراق؛ هزینهای پیش از دریافت وام
از سوی دیگر، دریافت تسهیلات از محل اوراق به معنای آن است که متقاضی باید برای دسترسی به وام، اوراق گواهی حقتقدم خریداری کند.
بنابراین مبلغ اسمی وام، دقیقاً معادل پولی نیست که بدون هزینه به دست خانوار میرسد. هزینه خرید اوراق از منابع متقاضی پرداخت میشود و به هزینه اولیه خرید خانه اضافه خواهد شد.در نتیجه، خانوار خانهاولی با یک زنجیره هزینه مواجه است: ابتدا باید برای خرید اوراق منابع داشته باشد، سپس آورده خرید خانه را تأمین کند و در نهایت سالها اقساط وام را بپردازد.این ساختار باعث میشود بخشی از خانوارهایی که روی کاغذ مشمول تسهیلات هستند، در عمل امکان استفاده از آن را نداشته باشند. وام برای چه کسی واقعاً کاربرد دارد؟
با کنار هم گذاشتن این ارقام، میتوان تصویر روشنتری از گروههای مختلف درآمدی ارائه کرد. برای خانوارهای حداقلبگیر، وام یک میلیارد تومانی از نظر اقساط عملاً بسیار سنگین است. قسط ۲۰ میلیون تومانی حدود ۹۱ درصد درآمد یک خانوار با دریافتی ۲۲ میلیون تومان را مصرف میکند.
برای خانوارهای با درآمد ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان، سهم قسط بین ۵۰ تا ۶۷ درصد درآمد است و پرداخت چنین قسطی میتواند فشار قابلتوجهی بر سایر مخارج خانوار وارد کند.
برای خانوارهای با درآمد ۵۰ میلیون تومان،قسط حدود ۴۰ درصد درآمد را میبلعد و همچنان تعهد سنگینی محسوب میشود.
برای خانوارهای با درآمد ۶۰ میلیون تومان به بالا، سهم قسط به محدوده یکسوم درآمد نزدیک میشود و استفاده از وام از نظر جریان نقدی منطقیتر میشود؛ هرچند تأمین آورده خرید همچنان مانع اصلی است.
بنابراین، برخلاف تصور اولیه، بزرگترین مشتری بالقوه وام مسکن جدید الزاماً کمدرآمدترین خانوارها نیستند؛ بلکه خانوارهایی هستند که هم درآمد ماهانه کافی برای بازپرداخت دارند و هم میتوانند آورده لازم برای تکمیل خرید را تأمین کنند. مسئله اصلی؛ قدرت خرید یا قدرت پرداخت بدهی؟
افزایش سقف تسهیلات مسکن را میتوان اقدامی برای جبران بخشی از افت قدرت خرید خانوار دانست، اما اثر واقعی آن به فاصله میان درآمد، قیمت مسکن و هزینه تأمین مالی بستگی دارد.
اگر سقف وام افزایش یابد اما قیمت مسکن چند برابر و درآمد خانوار کمتر از هزینههای زندگی رشد کند، مبلغ بزرگتر وام الزاماً به معنای خانهدار شدن خانوارهای بیشتری نیست.
از سوی دیگر، نرخ سود ۲۲.۵ درصدی و دوره بازپرداخت، باعث میشود هزینه نهایی تسهیلات فاصله زیادی با مبلغ دریافتی پیدا کند. در وام ۲.۴ میلیارد تومانی خرید و جعاله، حدود ۴.۴۷ میلیارد تومان سود پرداخت میشود؛ یعنی هزینه مالی تسهیلات از اصل وام بیشتر میشود.
در نهایت، آزمون واقعی وام جدید نه رقم «یک میلیارد» و «دو میلیارد تومان»، بلکه نسبت قسط به درآمد، وام به قیمت مسکن و آورده به ارزش ملک است.
اگر هدف سیاستگذار، خانهدار کردن خانهاولیها و خانوارهای مصرفی است، صرف افزایش سقف تسهیلات کافی نیست. وام زمانی به قدرت خرید واقعی تبدیل میشود که خانوار بتواند هم آورده اولیه را تأمین کند، هم هزینه اوراق را بپردازد و هم پس از پرداخت قسط، درآمد کافی برای ادامه زندگی داشته باشد.
در غیر این صورت، ممکن است سقف وام روی کاغذ دو برابر شود، اما برای بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی، مسئله همچنان نه «گرفتن وام»، بلکه «توان پرداخت بدهی» باقی بماند. همچنین بخوانید سایه سنگین رکود بر بازار مسکن/ املاکی ها سوت و کور ماندند! چند سال برای خانهدارشدن باید پول پساندازه کرد؟ جهش سنگین قیمت مسکن در شهرهای اطراف تهران | با بودجه زیر 4 میلیارد تومان، صاحبِ خانه نمیشوید+ جدول آیا مسکن بازیگر جدید در صحنه رشد قیمتها خواهد بود؟
