بحران مسكن در كلانشهر تهران

مطالبی كه تا كنون در رابطه با كلانشهر تهران مسائل ومشكلات آن مطرح شده است, علاوه بر پیش فرض ها و موضوعات مقدماتی , نقش وویژگی مهم شهر تهران در شبكه وسیستم شهرهای كشور نیز به اختصار مورد توجه قرار گرفت

مطالبی كه تا كنون در رابطه با كلانشهر تهران مسائل ومشكلات آن مطرح شده است، علاوه بر پیش‌فرض‌ها و موضوعات مقدماتی‌، نقش وویژگی مهم شهر تهران در شبكه وسیستم شهرهای كشور نیز به اختصار مورد توجه قرار گرفت. از آن جمله: مساله گرایش به تمركز امكانات و استقرارها در تهران به‌عنوان عمده‌ترین ویژگی آن در مقایسه با سایر شهرهای كشور مطرح شد.

با توجه به‌اینكه گرایش به تمركز در تهران مساله‌ای است ساختاری، بنا بر این ‌باید دركلیه ابعاد اقتصادی‌، اجتماعی‌، سیاسی ـ نهادی‌، فیزیكی ـ فضایی و ساختاری ـ تاریخی، از یك طرف و ارتباط و تاثیر متقابل ابعاد مذكور از طرف دیگر، مورد توجه باشند‌. به گونه‌ای كه در هر مقطع زمانی بتوان متناسب با آن مقطع‌، مشروط‌كنندگی و تاثیرات و ارتباطات متقابل فوق را‌،‌‌ تبیین كرد.

بدین‌ ترتیب با در نظر داشتن اینكه كلانشهر تهران جاذب اصلی امكانات و فعالیت‌های قلمرو ملی است‌، مهم‌ترین مشكلات و مسائل آن را مورد توجه قرار می‌دهیم‌.

همانطور كه می‌دانیم شهر تهران با مسائل متعددی‌، همچون اشتغال‌، مسكن‌، حمل‌ونقل شهری (ترافیك)‌، آلودگی محیط‌‌، ایمنی شهروندان و كاستی‌های دیگری‌، روبه‌رو است‌. اما از میان كلیه مسائل شهر تهران برخی در رابطه با مشروط‌كنندگی و تاثیرگذاری‌ بر سایر مسائل شهری نقش اصلی‌تری را دارند، تا حدی كه تشدیدكننده و حتی علت به‌وجود آمدن و تداوم سایر مشكلات شهر هستند‌. بنابراین‌، پرداختن به این مسائل در اولویت نخست قرار خواهد داشت‌. اكنون با توجه به موضوعاتی كه در بخش‌های قبلی در باره مسائل كلانشهر تهران مطرح شد، بدون لزوم ارائه ادله بیشتر و با اطمینان می‌توان گفت: دو مشكل اشتغال و مسكن را باید به‌عنوان عمده‌ترین مشكلی كه جامعه شهری تهران در وضعیت كنونی با آن مواجه است در نظر داشت‌. ویژگی و كاستی‌های ساختاری اشتغال از یك طرف تعیین‌كننده وضعیت اقتصادی شهروندان به‌ویژه اقشار كم‌درآمد است و از طرف دیگر كیفیت و مكان مسكن نیز اساسی‌ترین عامل تثبیت استقرار و یا محل سكونت شهروندان در فضای شهر‌، همینطور سطح كیفیت زندگی و امكان یگانگی (انتگراسیون) آنها و به‌ویژه اقشار در حاشیه مانده با جامعه شهری‌، است‌. اهمیت امنیت شغلی وامكان تملك و یا اجاره سهل‌تر مسكن برای جوامع شهری در وضعیت‌های در حال توسعه به‌حدی است كه در عمل، سایر مسائل شهری را تحت‌الشعاع قرارداده‌، علاوه بر آن موجب تشدید، و غالبا علت پیدایش‌، دیگر مشكلات شهری نظیر ‌ترافیك‌، آلودگی محیط‌، افت كیفیت زندگی‌، بكار گیری بیش از حد زیر ساخت‌ها و ساختارهای شهری نیز، می‌شود.

● مسكن پس از اشتغال

در رابطه با طرح مشكل مسكن در كلانشهر تهران، نخست ‌باید هدف بررسی را مشخص كرد.آیا هدف از بررسی مورد نظر فرضا تخمین میزان آنچه معروف به «كمبــــــود» مسكن است؟ و یا اینكه با تعمیم موضوع به سایر شهر‌های جهان‌، چنانكه برخی مطرح می‌كنند، در پایان چنین نتیجه‌گیری كنیم: كه مشكل مسكن در تهران مشكلی است كه در همه شهرهای بزرگ جهان نیز وجود دارد‌، یعنی مشكل از بزرگی است!؟ و نهایتا آن را امری معمول و طبیعی بدانیم! لذا هنگامی‌كه بخواهیم از اینگونه برخوردهای تكنوبوروكراتیك دوری جوییم، ‌باید به بررسی وعلت یابی مساله بگونه ای پرداخت كه جوانب مختلف مساله وعلت ویا علل بحرانی شدن وضعیت كنونی آن تبیین شده در خاتمه مشخص شود دررابطه با رفع ویا حداقل تعدیل مشكل‌، مشخصا چه را می‌توانیم و نمی‌توانیم‌، انجام دهیم‌.قبلا یادآور می‌شویم هرگونه تبیینی كه در رابطه با مساله‌ای اجتماعی همچون مسكن مطرح و رایج می‌شود می‌تواند عواقب‌، سمت‌گیری و تاثیرگذاری‌، خاص خود را داشته باشد‌. همانطور كه بسیاری از سیاست‌گذاری‌های ناموفق كنونی متاثر از رایج شدن برداشت‌های عجولانه و فاقد عمق مطالعاتی‌ است. نخست به برخی نگرش و برداشت‌هایی كه درباره علت حاد شدن بحران مسكن‌، رواج یافته‌اند توجه می‌كنیم‌. برخی بحران مسكن را ناشی از كمبود آن و یا عدم تعادل بین عرضه وتقاضا می‌دانند. اما در مقابل چنین ادعاهایی هنگامی‌خالی بودن چند صد هزار واحد مسكونی (در تهران بین ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار واحد) مطرح می‌شود. پاسخ رایج این است كه: در همه شهرهای بزرگ جهان وضع به همین گونه است‌. همه شهرهای بزرگ جهان نیز كم و بیش‌، البته با تفاوت زیاد با یكدیگر، مشكلاتی در رابطه با مسكن دارند، ولی بحرانی شدن مشكل مسكن و به‌صورت یك معضل اجتماعی درآمدن را هم می‌توان به همه شهر‌های بزرگ جهان تعمیم داد؟ آیا واقعا در همه شهرهای بزرگ جهان وضع مسكن بحرانی است؟ آیا در همه آنها چند صد هزار واحد مسكونی خالی وجود دارد؟ و بخش مهمی‌از جمعیت شهری حاشیه نشین‌اند؟ مثلا در متروپل‌هایی همچون پاریس‌، برلین‌، زوریخ‌، وین‌، آتاوا وغیره ۱۰ تا ۲۰درصد واحد‌های مسكونی شهر خالی نگه داشته می‌شوند؟ پاسخ كاملا روشن است‌. خیر! اما در مقابل می‌توان و می‌باید گفت: مشكل مسكن به‌صورتی كه تهران با آن مواجه است فقط منحصر به تهران ما نیست‌، تقریبا از كلیه جهات اقتصادی اجتماعی‌‌، ناتوانی دسترسی آسان‌تر به مسكن‌، بسط حاشیه‌نشینی و تحرك و جابه‌جایی جمعیتی‌، رانده شدن اقشار كم‌درآمد به حاشیه، شهر تهران نیز شبیه كلانشهرهای جهان توسعه نیافته است‌. مشكل مسكن در تهران از بسیاری جهات همانند فرضا بوگوتا در كلمبیا‌، لیما در پرو، سائو پائولو در برزیل‌، قاهره درمصر وجاكارتا وكراچی ومانیل و دهلی‌نو و كلانشهرهای دیگر جهان در حال توسعه است‌. بنابراین، چنین تعمیمی‌دور از واقعیت نیست ولی وضع مسكن در شهر تهران را نمی‌توان مانند همه شهرهای بزرگ جهان دانست! چون علت بزرگی و یا كلانی شهر نیست! بلكه عقب‌ماندگی و عواقب اقتصادی اجتماعی وسیاسی آن همچون بیكاری‌، كمبود عدالت اجتماعی‌، نابرابری فرصت‌ها وبالاخره عدم مشاركت همگانی در روند تصمیم‌گیری‌ها‌، علل به‌وجود آمدن اینگونه مشكلات‌، است.

همانطور كه ملاحظه می‌شود طرح مداوم كمبود مسكن با وجود چند صد هزار واحد مسكونی خالی در شهر با واقعیت در تناقض قراردارد‌. زمانی كه میزان جمعیت شهر، در صد رشد آن را در مقابل تعداد واحد‌های موجود در شهر قرار می‌دهند و اختلاف این دو رقم را به‌صورت كمبود مطرح می‌كنند، به ظاهر چنین كمبودی معقول و صحیح به‌نظر می‌رسد‌. اما صحت این ارقام و حق به‌جانبی آن‌، هنگامی‌كه عرضه و تقاضای آن در عمل تابع بازار مسكن است‌، زیر سوال می‌رود‌. چون هنگامی‌كه نیاز مسكن را بر اساس محاسبات كارشناسانه بیش از میزان عرضه عنوان می‌كنیم‌، ولی كمبود مسكن و ناتوانایی عرضه آن را پیش می‌كشیم‌، بدون اینكه این مهم را در نظر داشته باشیم كه‌، همین امكانات به اصطلاح ضعیف و ناكارآمد تولید مسكن به‌علت شرایط اقتصادی اجتماعی موجود‌، گاه در یك مدت طولانی و یا چند سال متمادی به‌علت ركود قادر نیست حتی نیمی‌از ظرفیت خود را‌، به‌كار گیرد‌.

طرح نابه‌جا و بی‌موقع‌، عناوین به‌ظاهر صحیح وحق به‌جانبی همچون كمبود و یا عدم تعادل عرضه با تقاضا و یا یكی دانستن «تقاضا» با «نیاز» آن هم در شرایطی كه تقاضا تابع بازار است، گذشته از اینكه موجب سرپوش گذاردن بر واقعیت‌، كه همانا عدم توانایی مالی بخش عظیمی‌از جامعه شهری است، می‌تواند روند تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری‌‌ها را بار دیگر به‌صورتی كه بارها آزمون شده، بد‌تر كرده‌ و منحرف كند. یعنی با رواج این نظریات و جا افتادن آن‌، ایجاد تسهیلات برای سوداگران‌‌، انبوه‌سازان (با این منطق واقعا ساده‌گرایانه كه اگر انبوه بسازیم عرضه بیش از تقاضا شده و مشكل از میان خواهد رفت‌.) و حتی دعوت ازسرمایه‌های سوداگر خارجی برای رفع مشكل به‌صورت یك ضرورت تبلیغ شده و مقابله اصولی با علل اصلی به فراموشی سپرده شود‌.

با رویكرد همه جانبه به مشكل مسكن در كلانشهر تهران در می‌یابیم كه روند تحولات عرضه مسكن، از یك‌سو و تقاضا برای خرید و یا اجاره آن از سوی دیگر‌، در كشاكش تغییرات اقتصادی‌‌، اجتماعی وسیاسی چند دهه گذشته‌‌، به‌صورتی بوده كه نهایتا به مرور زمان معضل كنونی مسكن را موجب گشته است‌. اكنون برای بررسی علت یا علل این وضعیت و به‌ویژه تفكیك علت‌ها از مزید برعلت‌ها‌، كه این‌ها عمدا ناشی از برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌گذاری‌‌های نا كارآمد، پنج و یا شش دهه گذشته است‌‌، عرضه و تقاضای مسكن را مجزا از یكدیگر‌، مورد توجه قرار می‌دهیم‌.

عرضه مسكن

همانطوركه می‌دانیم عرضه مسكن در شهرهای بزرگ كشور‌، به‌ویژه در محدوده كلانشهر تهران از چندین دهه گذشته (كم و بیش از دهه سی خورشیدی) به بعد‌، دستخوش تغییرات و دگرگونی‌های سریع‌تری شد كه حاصل و نتیجه محسوسش برای ساكنان تهران‌، به‌خصوص برای جویندگان مسكن‌، گرانی مداوم آن بوده است‌. یعنی در شرایطی كه افزایش درآمد وتوان مالی اكثریت شهروندان مقیم وتازه واردان (مهاجرین) محدود و بعضا ناچیز بوده درمقابل بهای زمین و مسكن پر شتاب افزایش یافته است‌. به‌عنوان مثال‌‌، اگر فرضا میزان افزایش بهای زمین مسكونی را از سال ۱۳۵۰ شمسی تا سال ۱۳۸۵ با افزایش دستمزد و درآمد طبقات كم‌درآمد مقایسه كنیم، خواهیم دیدافزایش بهای زمین بین پنج تا شش برابر سریع‌تر از افزایش دستمزد بوده است !؟

به هرحال‌، با مشاهده چنین وضعی‌، نخستین پرسشی كه مطرح می‌شود نتایج و عواقب چنین روندی است. روندی كه از چهل تا پنجاه سال پیش دور برداشته، و علاوه بر آن به خاطر ضد و نقیض بودن راهكارها و سیاست‌گذاری‌ها‌، تا مهار شدنش به زمان و تلاش‌های زیادی نیازمندیم‌. با این حال نتیجه و عواقب چنین روندی ظهور مسائل دیگری در تهران بوده است كه متاسفانه كمتر به آنها پرداخته می‌شود‌. مسائل ساختاری همچون: بسط وگسترش توسعه نیافتگی‌ها‌، قطبی شدن و چند پاره شدن جامعه شهری‌‌، از هم‌گسیختن هماهنگی سنتی‌ـ هرچند شكننده سابق ـ جامعه شهری تهران در عوض تقویت یگانگی(انتگراسیون) آن‌، رانده شدن

روز افزون بخشی از شهروندان به حاشیه‌، گسترش حاشیه‌نشینی و بسیاری از معضلات اجتماعی دیگر‌. مسائل شهری‌ای كه جا دارد مورد توجه وبررسی همه جانبه قرار گیرند‌.

در رابطه با روند فوق می‌باید گفت: حداقل انتظار شهروندان این بود كه بهای مسكن نیز هم‌آهنگ بااضافه شدن درآمد اكثریت مردم افزایش می‌یافت‌. چرا چنین نشد؟ پاسخ رایج ویا رواج داده شده‌، ولی غیر منصفانه و نادرست این است كه: به‌علت افزایش جمعیت شهر ناشی از مهاجرت‌های بی‌«رویه!» تقاضا برای مسكن به‌شدت افزایش یافته وبنابر این‌، بهای آن نیز فزونی یافت‌. گویی مهاجر به‌شهر آمده بلافاصله متقاضی مسكن است!؟ كه اگر چنین بود، چرا حجم عظیمی ‌از جمعیت حاشیه‌نشین‌اند؟ هر چند افزایش جمعیت چه افزایش گیاهی یا اجتماعی بر افزایش تقاضای مسكن تاثیر دارد‌، ولی افزایش جمعیت آنچنانكه برخی مطرح می‌كنند‌، حداقل، تنها عامل بالا رفتن تقاضا نبوده‌‌، چون اولا با وجود افزایش سریع بهای مسكن و زمین‌، تقاضایی كه به غلط همه مشكلات را به افزایش آن نسبت می‌دهند حتی غالبا به‌صورت دوری گاه چند سال پی در پی دچار انقباض و افت شدید (همانند ركودی كه هم اكنون بخش مسكن با آن مواجه است) هم می‌شده است‌. مطالعات میدانی‌ای كه در مورد ورود مهاجران‌، در برخی كلانشهرهای جوامع توسعه نیافته انجام شده‌، این واقعیت را نشان می‌دهد كه اكثریت قریب به اتفاق مهاجران دارای چنان بنیه مالی ای نیستند كه بر تقاضا در بازار مسكن بلافاصله تاثیر بگذارند‌. و به‌طور متوسط پس از پانزده تا بیست سال پس از ورودشان به شهر تقاضای محدودی برای مسكن را مطرح می‌نمایند‌. اگر غیر از این بود، نه در شهر تا این حد واحد مسكونی خالی وجود داشت!‌ نه فروش واحدهای مسكونی در شهرهای جدید راكد می‌ماند! ونه اینكه بر حاشیه نشینی تااین حد افزوده می‌شد‌.

در مقابل پاسخ نادرستی كه قبلا مطرح شد، پاسخ منصفانه وصحیح این است كه دراین سال‌ها به‌علت عدم توسعه (آن هم با وجود باجرادرآمدن ده برنامه پنج ساله ویا فرصت پنجاه ساله! برای برنامه‌ریزی توسعه) برتوانایی و درآمد اكثریت جامعه آن چنانكه می‌بایست افزوده نشد‌. در ساختار اشتغال تحولی به‌وقوع نپیوست‌، برحجم بیكاری كاذب و پنهان حتی افزوده شد. به علت عدم توسعه كافی جامعه همواره با وجود حجم عظیم فوق ذخیره نیروی كار‌، ودر نتیجه پایین ماندن سطح درآمد‌، مواجه بود‌. بنابراین عدم تحقق توسعه واقعی‌، كه اولین نتیجه‌اش طبیعتا می‌توانست توزیع عادلانه‌تر درآمد و امكانات باشد‌ را علت ندانستن و مهاجرت كه خود نتیجه و« معلول» عدم توسعه است را به جای «علت» مطرح نمودن همان سرپوشی است كه‌، سهوا و یا عمدا‌‌، همواره مانع برملا شدن واقعیت می‌شود.

مهدی كاظمی

منبع: www.shahrsazi-ra-tosee.com

---