تغییرات عمده در آ پارتمان های نوساز

ساخت وسازهای مسکونی در سال گذشته به لحاظ متراژ آپارتمان ها تغییرات افزایشی پیدا کرده به طوری که متوسط مساحت واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار در سال۹۲ با ۵ درصد افزایش نسبت به سال۹۱, به ۱۳۲مترمربع رسید

ساخت‌وسازهای مسکونی در سال گذشته به لحاظ متراژ آپارتمان‌ها تغییرات افزایشی پیدا کرده به‌طوری‌که متوسط مساحت واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار در سال۹۲ با ۵ درصد افزایش نسبت به سال۹۱، به ۱۳۲مترمربع رسید.

میانگین مساحت آپارتمان‌های نوساز در شرایطی سه رقمی شده که قدرت خرید واقعی غالب متقاضیان مسکن به ۵۰ مترمربع هم نمی‌رسد.

در حال‌حاضر حداکثر تسهیلات بانکی برای خرید مسکن معادل ۴۵ میلیون تومان است که با این مبلغ در تهران امکان تهیه ۵ مترمربع و در سایر شهرها حداکثر ۲۰ تا ۲۵ مترمربع از یک آپارتمان وجود دارد.ساز مخالف بسازوبفروش‌ها در تعیین مساحت آپارتمان‌های مسکونی نوساز آن هم حداقل به اندازه ۶/۲ برابر حداکثر توان مساحتی خریداران، باعث شده حجم خانه‌‌های خالی در تهران و سایر شهرها افزایش پیدا کند.اگر در گذشته، عاملی به نام افزایش ممتد و جهشی قیمت مسکن، باعث شده بود بین عرضه و تقاضا در بازار ملک فاصله تصاعدی به‌وجود بیاید، در حال‌حاضر این، متراژ آپارتمان‌ها است که خود را به قیمت تحمیل کرده و باعث شده فاصله موجود به‌رغم تعدیل قیمت‌ها و کاهش نرخ رشد قیمت، باز هم بیشتر و بیشتر شود.

آمار بانک‌مرکزی از سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در بازار ساخت‌وساز در نیمه اول سال گذشته، حاکی است: بسازوبفروش‌ها نزدیک به ۳۹ هزار میلیارد تومان در ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری کردند که نسبت به مدت مشابه سال۹۱ این میزان سرمایه‌گذاری با ۴۲ درصد رشد روبه‌رو شده است.بیش‌از ۵۰ درصد از سرمایه‌های ساختمانی در سال گذشته خرج تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره شد و برعکس سال‌های گذشته، فعالیت بسازوبفروش‌ها به جای آنکه صرف شروع پروژه‌های جدید شود، برای تکمیل آنچه در سال‌های قبل شروع شده بود، صرف شد.

معمولا زمانی‌که شتاب افزایشی قیمت مسکن به بیشترین حد می‌رسد و هیجان خرید در بازار از ترس افزایش بیشتر، بالا می‌رود، طرف عرضه نیز از این هیجان تاثیر می‌پذیرد و تلاش می‌کند هر طور شده آپارتمان‌های در حال ساخت خود را زودتر به بازار فروش عرضه کند.این اتفاق نیمه اول سال گذشته که قیمت مسکن ۷۱درصد رشد کرد، افتاد.

در نیمه اول سال گذشته، ۴۴۳ هزار واحد مسکونی تازه‌ساز در کل کشور تکمیل و وارد بازار مصرف شد که نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، این میزان عرضه ۲۴درصد رشد از خود نشان داد.در تهران ۱۴۱ هزار واحدمسکونی تکمیل شد.با این حال، به‌رغم رشد عرضه مصرفی به بازار مسکن، خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته آنچنان رشدی پیدا نکرد و رکود فضای معاملات را گرفته بود.این پارادوکس در بازار مسکن –افزایش عرضه و وجود پدیده مازاد عرضه از یکسو و رکود و ناتوانی در خرید از سوی‌دیگر- می‌تواند نتیجه تعریف یک‌‌جانبه مساحت آپارتمان‌ها توسط سازنده‌ها باشد.

در سال گذشته نه‌تنها عرضه افزایش پیدا کرد که قیمت مسکن نیز در نیمه دوم سال حدود ۱۰ درصد نسبت به ماه‌های قبل کاهش یافت و حتی شتاب نرخ رشد قیمت مسکن از ۷۱ درصد در اوایل سال ۹۲ به ۷ درصد در اواخر سال رسید.تحلیل بیشتر گزارش بانک‌مرکزی نشان می‌دهد: آپارتمان‌های با متراژ ۱۵۰ تا ۱۸۰ مترمربع رتبه اول بیشترین فراوانی در واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در نیمه اول سال گذشته را به خود اختصاص داده‌اند، طوری‌که ۱۴درصد از ۴۴۳ هزار واحد مسکونی عرضه شده به بازار در سال گذشته، این مساحت را داشته‌اند و سهم سایر مساحت‌ها که به‌صورت فواصل ۱۰ متری از ۵۰ مترمربع تا ۲۵۰ مترمربع دسته‌بندی شده‌اند، به مراتب کمتر از ۱۴درصد بوده است.از سوی دیگر، سهم آپارتمان‌های زیر ۵۰ مترمربع در ساخت‌وسازهای سال گذشته رقمی معادل ۶/۰ درصد بوده است!در تهران نیز عمده آپارتمان‌های نوساز عرضه شده به بازار مسکن در سال ۹۲، بین ۱۲۰ تا ۱۳۰ مترمربع مساحت داشته‌اند که ۱۷ درصد کل ۱۴۱ هزار واحد را شامل می‌شود. سهم واحدهای مسکونی زیر ۵۰ مترمربع از این تعداد واحد، ۲/۰ درصد بوده است.این چینش در مساحت واحدهای مسکونی نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در مسیری مغایر با توان حداکثری قشر مصرف‌کننده در حال حرکت است.

ساخت‌وسازها بیشتر برای پاسخ به تقاضای سرمایه‌ای و پردرآمدها، شکل‌گرفته و از آنجا که نیاز سرمایه‌ای به خرید مسکن در سال‌های اخیر به دلیل جذابیت سفته‌بازی در بازارهای موازی، کاهشی بوده است، هم‌اکنون حجم قابل‌توجهی از واحدهای نوساز خالی از سکنه است. این واحدها از یک‌سو به‌خاطر متراژ بالا و قدرت خرید کم طبقات متوسط جامعه، با مشتریان مصرفی خود بیگانه است و از سوی دیگر به‌خاطر کاهش میل سفته‌بازی در بازار مسکن، مشتریان اصلی خود را نیز از دست داده است.

آمارهای بانک‌مرکزی نشان می‌دهد باید در شکل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و محاسباتی که بسازوبفروش‌ها در تعیین مساحت آپارتمان‌ها به‌کار می‌گیرند، تجدیدنظر اساسی صورت بگیرد.در شرایطی که بانک‌ها نمی‌توانند سقف وام خرید مسکن را اساسی ترمیم کنند، لازم است سطح بناهای مسکونی نوساز تا حد امکان به توان خرید متقاضیان نزدیک شود.کاهش مساحت واحدهای مسکونی باتوجه به روند کاهشی شتاب رشد قیمت مسکن، می‌تواند سرعت دور شدن قیمت عرضه از قدرت تقاضا را نیز کاهش دهد و حتی به توقف آن برای دوره‌ای هرچند کوتاه‌مدت بینجامد.در سال گذشته میانگین متراژ آپارتمان‌ها پنج درصد افزایش یافت از طرفی متوسط قیمت مسکن نیز ۳۰ درصد رشد پیدا کرد. مجموع این دو نرخ باعث شد توان خرید به‌صورت تصاعدی کاهش یابد.