اجاره نشینی و چالش حق کمیسیون مشاوران

براساس قانونی که سال ۱۳۷۹ به تصویب رسید تعرفه دستمزد یک دفتر مشاوره املاک برای عقد قرارداد اجاره یک واحد مسکونی, به میزان نیمی از اجاره بهای ماهانه آن واحد تعیین شده که البته در طول ۱۳ سال اخیر, این تعرفه, تغییری نکرده و همچنان به قوت خود باقی است البته در سال های اخیر با اجرای مالیات بر ارزش افزوده, میزان این مالیات که برای سال ۹۲, ۶ درصد تعیین شده نیز به میزان تعرفه اضافه می شود

براساس قانونی که سال ۱۳۷۹ به تصویب رسید تعرفه دستمزد یک دفتر مشاوره املاک برای عقد قرارداد اجاره یک واحد مسکونی، به میزان نیمی از اجاره‌بهای ماهانه آن واحد تعیین شده که البته در طول ۱۳ سال اخیر، این تعرفه، تغییری نکرده و همچنان به قوت خود باقی است البته در سال‌های اخیر با اجرای مالیات بر ارزش افزوده، میزان این مالیات (که برای سال ۹۲، ۶ درصد تعیین شده) نیز به میزان تعرفه اضافه می‌شود.

اگر بخواهیم مثالی بزنیم تا مشخص شود تعرفه قانونی یک اجاره نامه به چه میزان است، واحد مسکونی ای را در نظر می گیریم که به فرض اجاره ماهانه آن (مجموع رهن و اجاره) در مجموع یک میلیون تومان تعیین شده است.

در این حالت مبلغ تعرفه دریافتی توسط دفتر مشاوره املاک به میزان ۵۰۰ هزار تومان می شود که نیمی از آن (۲۵۰ هزار تومان) را باید موجر و نیم دیگر (۲۵۰ هزار تومان دیگر) را مستاجر پرداخت کند.

ضمن این که موجر و مستاجر در مجموع ۶۰ هزار تومان نیز بابت مالیات بر ارزش افزوده می پردازند. در شرایطی که به فرض، این واحد با قراردادی به ارزش ۷۰۰ هزار تومان اجاره بعلاوه ۱۰ میلیون تومان وجه قرض الحسنه مستاجر به موجر (رهن) مورد اجاره قرار گرفته باشد هم با توجه به این که به طور عرف هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه محسوب می شود و ۱۰ میلیون تومان رهن معادل ۳۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می شود بازهم همان میزان تعرفه به واحد مورد مثال ما تعلق می گیرد.

● قانع نبودن به حق خود یا ...

با این وصف و هرچند بارها مسئولان بر رعایت و پایبندی مشاوران املاک به این تعرفه تاکید کرده اند، ولی بسیاری از این واحدهای صنفی به حق قانونی خود قانع نیستند و مبالغ بالاتری را از مشتریان خود شامل موجران و مستاجران دریافت می کنند.

وقتی به تعدادی از دفاتر مشاوران املاک که عمدتا در شمال شهر تهران واقع هستند و دستمزدهایی بالاتر از تعرفه های قانونی از مشتریان خود دریافت می کنند پا گذاشتیم و دلیل این حرکتشان را پرسیدیم پاسخ هایی به ما ارائه کردند که بازگویی آنها بعضا خالی از لطف نیست.

صاحب یکی از این بنگاه ها که در یکی از فرعی های خیابان میرداماد واقع شده بود و تعداد زیادی مشاور را به خدمت گرفته بود در این زمینه به ما گفت: من تعجب می کنم که چرا در صنف های مختلف، به تناسب کیفیت خدمتی که ارائه می دهند تعرفه های متفاوت و متناسبی در نظر گرفته می شود، ولی در صنف ما چنین نیست؟ شما در نظر بگیرید در رستورانی هر پرس غذا به قیمت مجاز ۵۰۰۰ تومان ارائه می شود و در رستوران دیگر به قیمت مجاز ۲۵ هزار تومان. شما در سینمای درجه یک بلیت را به قیمتی بالاتر از سینمای درجه ۲ و درجه ۳ تهیه می کنید. قیمت بلیت قطارهای مختلف با هم متفاوت است، ولی در صنف ما کیفیت خدمت رسانی هیچ تاثیری بر تعرفه و حق العمل ما ندارد.

وی افزود: اکنون من ملکی را تبدیل به دفتر مشاوره املاک کرده ام که حدود چهار میلیارد تومان ارزش آن است. شما در نظر بگیرید که اگر انجام هرنوع کاری را فراموش می کردم و این چهار میلیارد را در بانک می گذاشتم چه سود ماهانه هنگفتی به من تعلق می گرفت. در حالی که من تصمیم گرفتم برای تکلیف مقدس ایجاد اشتغال، دست چندین و چند جوان تحصیلکرده لیسانس و فوق لیسانس به بالا را بگیرم و برای آنها در این محل، ایجاد شغل کنم.

وی تصریح کرد: قطعا خدمتی که یک جوان با تحصیلات مهندسی از بهترین دانشگاه های کشور به مردم ارائه می دهد بهتر از برخورد و خدمتی است که فردی غیرتحصیلکرده و بعضا غیرمودب ارائه می کند. کم نیستند بنگاه هایی در کشورمان که در مغازه ای چند متری، بدون هرگونه امکانات، تخصص و دلسوزی به کار می پردازند و هیچ کرامتی برای شخصیت مردم قائل نیستند و حتی به کرات دیده شده در حالی که اسناد و مدارک شناسایی مردم در اختیارشان بوده به یکباره آن بنگاه تعطیل شده و مرم باید به دنبال اسناد خود سرگردان می شدند؟ به نظر شما آیا تعرفه دریافتی دفتر ما که روزانه تنها چندصد هزار تومان بابت چاپ آگهی های خود هزینه می کند باید با چنین بنگاه هایی برابر باشد؟!

● مقایسه با افزایش هزینه ها

یکی دیگر از دارندگان دفاتر مشاوره املاک در یکی دیگر از محله های شمالی تهران در توجیه دریافت قیمت های خارج از تعرفه می گفت: درست است که در محله های شمال تهران معمولا نرخ اجاره ها خیلی بالاتر از مناطق دیگر است و بنابراین دستمزد بیشتری نصیب مشاوران املاک این منطقه می شود، ولی باید در نظر گرفت که این میزان افزایش دستمزدها و دریافتی های ما از مشتریانمان در مقابل افزایش هزینه های ما اصلا متعادل نیست. مثلا اگر در نظر بگیریم که طی ۱۰سال گذشته درآمدها و دریافتی های ما چند برابر شده است هزینه های ضروری دفاتر ما نیز چند برابر شده است. با این حال نمی توانیم مبلغی بیش از آنچه مشتری رضایت دارد از او بگیریم، چون در آن صورت محکوم به از دست دادن مشتری های خود و پایان کسبمان هستیم.

● تمدید قراردادهای اجاره، تعرفه ا ی ندارد

با این حال بد نیست مستاجران این نکته را نیز در نظر داشته باشند که براساس قانون تعرفه سال ۷۹ دفاتر مشاوره املاک که همچنان به قوت خود باقی است، این تعرفه مربوط به عقد قراردادهای اجاره املاک است و در مورد تمدید این قراردادها تعرفه ای وجود ندارد تا دست این دفاتر و مشتریانشان برای توافق باز باشد. بر این اساس تبعا مبالغ دریافتی بنگاهداران، بابت تمدید این گونه قراردادها خیلی کمتر از میزان تعرفه ای آن و به نوعی شیرینی اختیاری محسوب می شود.