ماه های خانه به دوشی

اگرچه سیاستگذاران اقتصادی دولت نهم با پشتیبانی از تصمیم گیری ها تاكید می كنند كاهش نرخ سود تسهیلات بانك ها در نهایت به سود اقشار آسیب پذیر تر و حتی طبقه متوسط خواهد بود اما این روزها در بازار مسكن كمتر كسی است كه این تحلیل را بپذیرد

اگرچه سیاستگذاران اقتصادی دولت نهم با پشتیبانی از تصمیم‌گیری‌ها تاكید می‌كنند كاهش نرخ سود تسهیلات بانك‌ها در نهایت به سود اقشار آسیب‌پذیر‌تر و حتی طبقه متوسط خواهد بود اما این روزها در بازار مسكن كمتر كسی است كه این تحلیل را بپذیرد.

در حالی كه كارشناسان مسكن معتقدند بازار مسكن به علت سیاست‌های نادرست اقتصادی دچار وضعیت ركود تورمی شده است و تنها راه‌حل این معضل بازگشت رونق به مسكن است. مسوولان دولتی از سال گذشته كه قیمت مسكن در شهرهای بزرگ خصوصا تهران«روز به روز» با افزایش مواجه شد، استدلال‌های مختلفی درباره رشد قیمت مسكن از وجود مافیا در این بخش تا بالا بودن عوارض ساخت‌وساز و نهایتا تسهیلات هدایت‌شده بانك‌های خصوصی مطرح كردند.

به اعتقاد كارشناسان ركود تورمی بدترین وضعیتی است كه گریبانگیر یك بخش اقتصادی می‌شود، چراكه تولیدكننده و مصرف‌كننده به‌طور همزمان ضرر می‌بینند و در مقابل، دلالان سود كلانی می‌برند.

بر اساس آخرین آمار بانك مركزی، متوسط نرخ رشد ۱۲ ماهه قیمت مسكن در كشور تا پایان بهمن‌ماه سال گذشته ۱۹ درصد و نرخ رشد كرایه‌خانه‌های مسكونی اجاره ای ۶/۱۷ درصد و متوسط رشد ارزش اجاره ای خانه‌های مسكونی شخصی نیز ۵/۱۹ درصد بوده كه مطمئنا بر اساس شواهد موجود، این ارقام در سطح تهران در سال گذشته تا ۶۰ درصد نیز رسید. سال گذشته به دنبال افزایش اعتراض‌ها ‌به رشد یك‌باره قیمت مسكن مسوولان دولتی از محول شدن بررسی عوامل دخیل در افزایش قیمت مسكن به وزارت اطلاعات خبر دادند و وزیر اطلاعات هر چند تاكنون چنین گزارشی را به افكار عمومی‌نداده است، اما دكتر احمدی‌نژاد رئیس‌جمهوری در سوم بهمن‌ماه سال گذشته افزایش قیمت مسكن را محصول یك حركت سازمان‌یافته اعلام كرد.

پایین‌آمدن نرخ سود تسهیلات بانكی و همچنین كاهش نرخ سود سپرده‌ها و ناامنی حاكم بر بازار سرمایه‌گذاری مسكن افزایش ناگهانی نرخ اجاره‌ها را به دنبال داشته است. این افزایش مختص تهران نیست و در سایر شهرها به ویژه كلان‌شهرها شرایط مشابهی حاكم است. بسیاری از ساكنان خانه‌های اجاره‌ای در شهرهایی مانند مشهد، اصفهان كرمانشاه، شیراز و تبریز در ۳ ماهه گذشته با پایان یافتن مهلت قرارداد اجاره برای پیدا كردن مسكن جدید سرگردان مانده‌اند. با این همه آنچه در تهران به یك بحران ملموس و فراگیر تبدیل شده افزایش غیر منطقی و غیر قابل توجیه اجاره‌هاست. با كاهش نرخ سود تسهیلات بانكی مالكان بسیاری از خانه‌ها نسبت به افزایش نرخ اجاره‌های ماهانه و كاهش مبلغ ودیعه مسكن اقدام كرده‌اند به‌گونه‌ای كه در برخی مناطق تهران نرخ اجاره‌ها به اندازه میزان ودیعه برای اجاره مسكن افزایش یافته است. تحلیلگران معتقدند پایین آمدن نرخ سود بانكی بر حجم نقدینگی‌ها افزود؛ مردم سرمایه‌های خفته را از بانك‌ها بیرون كشیدند؛ خرده مالكان و صاحبان مسكن نیز دریافت رهن و پول نقد را به صرفه ندیده و بر بهای اجاره مسكن افزودند.

● گرانی بی‌منطق

افزایش بهای مسكن در تهران از هیچ منطقی پیروی نمی‌كند. این مهم‌ترین برداشتی است كه هر دو گروه جویندگان مسكن و مشاوران املاك در مورد آن اتفاق نظر دارند.

بنگاه‌های املاك در تهران و البته بسیاری از شهرهای كشور پر است از مستاجرانی كه موعد اجاره آنها به سر آمده و از پرداخت مابه‌التفاوت بهای مسكن برای تمدید خانه‌ای كه سال گذشته اجاره كرده بودند ناتوانند. در شرایط بی‌ثبات حاكم بر بازار مسكن، خرید و فروش املاك در تهران و سایر شهرهایی كه شرایط مشابهی دارند راكد مانده است و به گفته مشاوران املاك، خریداران از افزایش ناگهانی بهای مسكن حیرت زده‌اند.

به گفته مسعود دارابی، مشاور یكی از دفاتر املاك منطقه مركزی تهران، بازار مسكن شرایط بی‌سابقه‌ای را تجربه می‌كند و این شرایط بی‌ثبات هم مشاوران املاك و هم مردم را دچار مساله كرده است، چنانكه دارابی می‌گوید از ابتدای سال ۱۳۸۶ به ویژه در یك ماهه اخیر خرید و فروش ملك در محدوده مركزی تهران بسیار محدود شده و این ركود در بازار خرید و فروش، بازار رهن را پررونق كرده و این در حالی است كه كمتر مالكی حاضر است در قبال دریافت ودیعه، ملك خود را به رهن كامل بگذارد یا با دریافت ودیعه بیشتر اجاره متناسبی دریافت كند. همین مساله مستاجران را سرگردان كرده و بازار فعالیت مشاوران املاك را از رونق انداخته است.

دارابی می‌گوید: تقریبا ۱۲ روز است كه موفق نشدم هیچ قراردادی برای رهن یا اجاره تنظیم كنم، مالكان حاضر به كاهش قیمت‌ها به ویژه كاهش میزان اجاره نیستند و اغلب اجاره‌های بالا و غیرمنطقی را پیشنهاد می‌دهند و مشتریان ما هم نه حاضر به پرداخت این اجاره‌ها هستند و نه اینكه توانایی پرداخت اجاره‌های یك میلیون تومانی برای آنها وجود دارد.

در اغلب مناطق تهران مالكان با كاستن از میزان ودیعه بر میزان اجاره بهای ماهانه افزوده‌اند به‌گونه‌ای كه اجاره برخی خانه‌ها در منطقه ۳ تهران از مرز ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در ماه گذشته است. بسیاری از جویندگان خانه در تهران معتقدند مشاوران املاك نیز در افزایش بی‌منطق بهای مسكن در تهران بی‌تاثیر نیستند.

بهنام، یكی از مشاوران املاك فعال در منطقه ۳ شهرداری تهران اما در این باره می‌گوید: هفته پیش موردی در یكی از خیابان‌های ظفر داشتیم كه مالك آن را با قیمت ۱۰ میلیون ودیعه و ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه فایل كرده بود اما به فاصله یك هفته همان مالك درخواست كرده همان خانه را با مبلغ ۱۰ میلیون ودیعه و ۲ میلیون اجاره ماهانه به اجاره بگذاریم. اگر املاك ما در این زمینه اقدام نكند مالك مسوولیت خانه را به مشاوره املاك دیگری واگذار می‌كند و ما هم چاره‌ای نداریم اما مردم این سوی ماجرا را نمی‌بینند.

احمدی، مشاور املاك دیگری در خیابان مرزداران است كه می‌گوید: در طول ۱۵ سالی كه در این حرفه مشغولم هرگز ندیده بودم قیمت خانه تا بدین اندازه بی حساب و كتاب رشد كند. اكنون وضعیت طوری شده است كه مالكان هر قیمتی كه دلشان می‌خواهد اعلام می‌كنند و البته مدام هم نرخ‌ها را بالاتر می‌برند.

اگرچه بازار مسكن همواره به دور از ضوابط و با سلیقه مالكان و مشاوران املاك قیمت‌گذاری شده اما گذری كوتاه در بازار رهن و اجاره در تهران گویای به اوج رسیدن این سلیقه‌گرایی و خارج‌شدن نرخ اجاره از دایره انصاف و منطق است. قیمت بسیاری از خانه‌ها در طول یك ماه گذشته، چند بار افزایش داشته و این را می‌توان از قلم‌خوردگی‌هایی كه به‌طور مدام بر اثر افزایش قیمت‌ها در فایل‌های دفاتر املاك موجود است به روشنی دریافت.

نفیسه پاسبان‌زاده، مهندس شهرساز كه این روزها از مشاوران املاك قطع امید كرده و در آگهی روزنامه‌ها به دنبال خانه‌های بی‌واسطه می‌گردد، با انتقاد از بی‌توجهی دولت و سایر متولیان به واقعیت‌هایی كه در بخش مسكن می‌گذرد، به«تهران امروز» می‌گوید: هفته پیش دو خانه با یك متراژ و یك امكانات در یكی از خیابان‌های منطقه ۳ توسط دو نفر از مشاوران املاك به ما پیشنهاد شد، یكی با ودیعه ۵ میلیون تومانی و اجاره ۱ میلیون تومان در ماه و دیگری كه درست در كوچه روبه‌روی همین خانه قرار داشت با ودیعه ۵۰ میلیون و اجاره ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان. هر چقدر تلاش كردیم علت اختلاف ۱۰ برابری این دو خانه را كه در همه شرایط یكسان بودند، بفهمیم موفق نشدیم و آخرین استدلال مشاوران این بود كه مالك می‌گوید خانه‌ام است، دلم می‌خواهد همین اندازه اجاره بدهم.

گرانی مسكن در محله‌های تهران، مشتریان خاص هر محلی را به محلی پایین‌تر و ضعیف‌تر از محل خودشان سوق داده است. كمبود و گرانی سیمان و آهن آلات نیز در ماه‌های اخیر مزید بر علت شده تا نرخ مسكن همچنان به شكلی افسارگسیخته افزایش یابد.

در همین باره یكی از خریداران مسكن كه به گفته خودش حدود یك ماه است به دنبال تهیه سرپناهی می‌گردد، می‌گوید: تاكنون ۲ بار برای عقد قرارداد با فروشندگان در بنگاه قرار گذاشته‌ام و هر دو بار فروشندگان پس از مراجعه به بنگاه جهت اتمام معامله، گفته‌اند كه قیمت اعلام شده متعلق به روز گذشته بوده و اكنون به قیمت قبلی فروش ندارند.

وی می‌افزاید: ۹ شب پیش حدود ساعت ۲۱ یك آپارتمانی را در منطقه تپه شمس آباد بازدید كردم و همان جا با مالك بر سر قیمت، چانه‌هایمان را زدیم و روی مبلغ ۸۵ میلیون تومان توافق كردیم و قرار شد فردای آن شب راس ساعت ۱۸ مبایعه‌نامه را در بنگاه امضا كنیم ولی پس از آنكه به بنگاه مراجعه كردم، فروشنده با آنجا تماس گرفت و گفت كه خانه‌اش را به قیمت كمتر از ۸۹ میلیون تومان نمی‌فروشد.

افزایش سرسام‌آور قیمت مسكن همه محاسبات متقاضیان را به هم ریخته و آنها دیگر به این زودی‌ها نمی‌توانند پول مورد نیاز برای خرید مسكن را تامین كنند. برخی از نمایندگان مجلس از مردم خواسته‌اند كه برای خرید مسكن دست نگه‌دارند اما یك بنگاه‌دار تهرانی می‌گوید:«تا حالا قیمت‌ها هیچوقت پایین نیامده بنابر این برخی مسوولان اشتباه می‌كنند كه سعی دارند مردم را قانع كنند كه قیمت‌ها كاهش خواهد یافت.»مستاجرانی كه این روزها در بازار مسكن سرگردانند به تجربه دریافته‌اند مالكانی كه خارج از كشور زندگی می‌كنند و املاك خود را در ایران به رهن و اجاره گذاشته‌اند در تعیین قیمت‌های رهن و اجاره منصف‌ترند. شاید از این‌رو كه آنها در جریان جزئیات دقیق افزایش نرخ بهای مسكن نیستند. اگر این فضا از طریق مشاوران املاك برای آنها بازسازی نشود می‌توان امیدوار بود كه خانه‌ای با قیمتی مناسب در انتظار جویندگان خانه باشد. بسیاری از مستاجران معتقدند كه یكی دیگر از مزیت‌های اجاره ملك كسی كه در ایران اقامت ندارد این است كه مستاجر می‌تواند با خیال راحت‌تری دست‌كم برای سكونت ۲ تا ۳ ساله در این خانه برنامه‌ریزی كند اما این قاعده در مورد مالكان ساكن در كشور وجود ندارد.

● قابل پیش‌بینی بود

افزایش قیمت مسكن ریشه در عوامل اقتصادی مختلفی دارد اما كارشناسان افزایش نقدینگی، تورم دو رقمی كسری بودجه و بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی نظیر سیمان و آهن را از جمله عوامل این رشد سریع می‌دانند و می‌گویند ناتوانی بازار سرمایه و بخش تولید نیز در جذب این حجم عظیم نقدینگی موثر بوده است.

در عین حال برخی دیگر از بازارها كه در جذب بخشی از نقدینگی و به‌تبع آن آهسته شدن نرخ رشد قیمت‌ها در بازارهای دیگر نقش داشتند دچار ركود نسبی شده‌اند. از جمله بازار تلفن همراه، با افزایش عرضه مواجه شده و دیگر رغبتی بر نمی‌انگیزد به طوری كه بیشتر از یك میلیون نفر از كسانی كه سال گذشته برای تلفن همراه ثبت‌نام كرده بودند پولشان را از شركت مخابرات پس گرفتند.

بازار خودرو هم رونق گذشته را ندارد و شركت‌های خودروسازی، یك میلیون دستگاه خودروی آماده عرضه با انواع و اقسام وام‌های مدت‌دار دارند.

در كنار همه اینها سرمایه‌گذاری در تولید نیز چندان به صرفه نیست و سپرده‌گذاری در بانك‌ها نیز از مدت‌ها پیش به خصوص بعد از كاهش نرخ سود از سوی دولت، جذابیت خود را از دست داده است.

---