از خانه‌های خالی تا صف متقاضیان؛ چرا بازار مسکن داده‌محور نیست؟

به گفته نماینده مردم شهرضا و دهاقان، تا زمانی که آمار دقیقی از تعداد خانه‌های خالی و شناسایی متقاضیان واقعی مسکن در کشور وجود نداشته باشد، امکان برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری صحیح فراهم نخواهد شد،چرا که باید میان افرادی که فاقد مسکن هستند با کسانی که ملک را به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای برای انباشت، احتکار و سوداگری در نظر می‌گیرند، تفکیک قائل شد، این گروه با ذخیره‌سازی ملک و عرضه آن در زمان افزایش تقاضا، تعادل بازار را برهم می‌زنند.

عضو کمیسیون عمران با تأکید بر پیوستگی بازارها، گفت: تا زمانی که نوسانات و کنترل‌های اعمال‌شده بر بازارهای دلار و طلا پابرجاست، بازار مسکن نیز به عنوان سومین حوزه تحت تأثیر سوداگری، دچار چالش خواهد بود؛ موضوعی که منجر جهش‌ قیمتی ناگهانی در این بخش می‌شود.

نماینده مردم در مجلس دوازدهم با اشاره به بحران در بخش اجاره مسکن افزود: عدم تناسب میان عرضه و تقاضای فزاینده،افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در هر دو حوزه خرید، فروش و اجاره بها را رقم می زند، هرگونه قانون‌گذاری، دستورالعمل یا بخشنامه‌ای در این حوزه، باید بر پایه واقعیت‌های موجود در بازار تدوین شود تا کارآمد باشد.

وی با انتقاد از ناکارآمدی تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها گفت: وقتی شاهد رشد ۷۰ درصدی قیمت مسکن در بازه زمانی اسفند تاکنون هستیم، نه تنها تعیین سقف رشد ۲۵ درصدی، با واقعیت‌های بازار همخوانی ندارد، بلکه با استقبال مواجه نخواهد شد.

قاسمی با تردید در کارایی بخشنامه‌های بدون پشتوانه اجرایی، ادامه داد: دستورالعمل‌های وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تعیین سالانه اجاره‌بها بر اساس اطلاعات استانی، در عمل ضمانت اجرایی نداشته و مشخص نیست چند درصد از مردم از آن تبعیت کرده‌اند.

این عضو کمیسیون اصل نود با اشاره به ضعف ضمانت اجرایی دستورالعمل‌های کنترل اجاره‌بها گفت: برآوردها نشان می‌دهد کمتر از یک درصد مستأجران موفق به تمدید اجاره با استناد به بخشنامه‌های دولتی و نرخ مصوب شدند که عمده موارد موفق نیز صرفاً ناشی از انصاف موجران بوده است.

قاسمی با اشاره به رویکرد اخلاقی برخی مالکان در مواجهه با تنگناهای اقتصادی مستأجران افزود: بسیاری از موجران به دلیل شناخت از وضعیت معیشتی مستأجر خود، بدون نیاز به بخشنامه و صرفاً بر اساس موازین

اخلاقی، افزایش اجاره‌بها را در سطحی منطقی و مطابق با توان پرداخت مستأجر مدیریت می‌کنند؛ موضوعی که نشان می‌دهد سیاست‌گذاری‌های فعلی فاقد کارایی لازم در بازار هستند.

عضو کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از عملکرد شورای عالی مسکن در تدوین مقررات غیرعملیاتی اظهار داشت: قانون‌گذار موظف است بازخورد هر مصوبه را در میدان عمل و میان ذی‌نفعان بررسی کند؛ اما داده‌های موجود نشان می‌دهد کمتر از یک درصد مستأجران توانسته‌اند با استناد به دستورالعمل‌های این شورا در مراجع قضایی به نتیجه برسند.

وی با بیان اینکه صدور چنین بخشنامه‌هایی تنها جنبه رفع تکلیف دارد و از سر حل بحران صادر نمی‌شود؛ادامه داد: در مقام عمل، مالک با استناد به حق مالکیت و اعلام نیاز شخصی، به‌راحتی از زیر بار این قواعد دستوری شانه خالی می کند،در چنین شرایطی، هیچ دادگاهی نمی‌تواند مالک را از حقوق قانونی‌اش محروم کرده و او را به تمدید قرارداد با نرخ‌های تعیین‌شده دولتی وادار کند.

این نماینده مجلس با تشریح شگردهای دور زدن قانون توسط برخی مالکان تاکید کرد: در فقدان یک نظام دقیق عرضه و تقاضا، مالک به‌راحتی می‌تواند با استناد به نیاز شخصی، مستأجر را وادار به تخلیه کرده و ملک را با افزایش ۱۰۰ درصدی قیمت به مستأجر جدید واگذار کند.

عضو کمیسیون عمران در ادامه افزود: تا زمانی که سیستم جامع اطلاعاتی برای رصد دقیق بازار و شفافیت در عرضه و تقاضا ایجاد نشود، صدور دستورالعمل‌های دستوری نه تنها مشکلی را حل نمی‌کند، بلکه به دلیل عدم وجود سازوکار کنترلی و نظارتی، عملاً بی‌اثر باقی خواهد ماند.

قاسمی با انتقاد از فقدان داده‌های دقیق در حوزه مسکن، اظهار داشت: عدم شناسایی دقیق تعداد خانه‌های خالی و متقاضیان مسکن، مانع از سیاست‌گذاری مؤثر شده و دولت را در وضعیت بی‌خبری نسبت به واقعیت‌های بازار قرار داده است.

این نماینده مجلس با اشاره به عملکرد مالیاتی دولت در این حوزه، تأکید کرد: رقم ۳۵ میلیارد تومان مالیات دریافتی از خانه‌های خالی در سال گذشته، نشان‌دهنده سیاست‌گذاری مبتنی بر داده‌های واقعی نیست؛ چرا که فرآیند احصا توسط وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها با خلأهای جدی مواجه است.

وی در ادامه، عدم اجرای دقیق قوانین را معادل عدول از قانون دانست و با اشاره به ضعف سیستم‌های نظارتی، تاکید کرد: نبود سامانه‌های نظارتی و عدم ثبت دقیق قراردادهای اجاره، راه را برای سوءاستفاده مالکان هموار کرده است و در غیاب یک نظام نظارتی مقتدر، مالک می‌تواند با ابهام در مشخصات ملک و عدم پایش قراردادهای سال گذشته، به‌راحتی قرارداد مستأجر فعلی را پایان داده و بلافاصله ملک را با قیمتی دو یا سه برابر در بازار آزاد واگذار کند.

نماینده مردم شهرضا و دهاقان با تأکید بر لزوم راه‌اندازی سامانه‌های شفاف نظارتی، یادآورشد: در صورت عملیاتی شدن کامل سامانه املاک و اسکان و ثبت تمامی واحدهای مسکونی و تجاری با کد شناسایی واحد، می‌توان از طریق ثبت اجباری قراردادهای جدید، رشد اجاره‌بها را محدود کرد،در چنین شرایطی، تعیین سقف رشد اجاره‌بها دیگر منحصر به مستأجر قبلی نخواهد بود و به دلیل شفافیت اطلاعات قرارداد در سامانه، مالک قادر نخواهد بود ملک خود را با قیمت‌های سلیقه‌ای به نفر جدید واگذار کند.

وی پیامد استمرار خلأهای قانونی و فقدان نظارت سیستمی را گسترش پدیده‌هایی نظیر حاشیه‌نشینی و بحران‌های معیشتی برای اقشار کم‌درآمد دانست و گفت:دولت باید با بهره‌گیری از طرح جامع مسکن که طبق برنامه هفتم توسعه، تدوین آن از وظایف اصلی وزارت راه و شهرسازی است، ابتدا وضعیت واقعی تقاضا را احصا کند.

قاسمی با اشاره به آمار ورود سالانه حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار زوج جدید به صف متقاضیان مسکن، افزود: بدون شناخت دقیق ابعاد تقاضا و عدم انطباق عرضه با نیاز واقعی جامعه، هرگونه سیاست‌گذاری‌ صرفاً به مسکن‌های موقتی تبدیل شده و توان پاسخگویی به نیاز واقعی بازار را نخواهد داشت.

عضو کمیسیون اصل نود با اشاره به کوتاهی‌های صورت‌گرفته در بخش عرضه مسکن، خاطرنشان کرد: وجود ۱۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور با بهرمندی از زیرساخت‌های پایه‌ای، ظرفیتی مغفول هستند که متأسفانه برنامه‌ عملیاتی برای باززنده‌سازی آن‌ها از سوی وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها دیده نمی‌شود.

این نماینده مجلس در ادامه افزود: علاوه بر این، در حالی که ماده ۵۰ قانون برنامه توسعه، الحاق ۳۳۰ هزار هکتار اراضی جدید به سکونتگاه‌های شهری را تکلیف کرده، اما بهانه عدم تأمین بودجه آماده‌سازی مانع از اجرای این قانون شده است.

این عضو کمیسیون عمران مجلس، ریشه اصلی تورم مسکن را در عدم تناسب میان عرضه و تقاضا دانست و تأکید کرد: وقتی الحاق زمین انجام نمی‌شود و تقاضا به‌صورت تصاعدی رشد می‌کند، قیمت زمین در بهای تمام‌شده مسکن به ۴۰ تا ۷۰ درصد می‌رسد که عملاً خرید یا اجاره بها را برای بخش بزرگی از جامعه غیرممکن می‌کند.

قاسمی در پایان با انتقاد از رویکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی، خاطرنشان کرد: سیاست‌های فعلی در حوزه مسکن فاقد پشتوانه اجرایی است و اراده‌ای جدی برای حل ریشه‌ای این معضل در بدنه مدیریتی وزارت راه و شهرسازی مشاهده نمی‌شود، که این وضعیت تنها به تورم افسارگسیخته و بحران‌های اجتماعی ناشی از بی‌مسکنی دامن خواهد زد.