بررسی مسائل مربوط به پاركینگ آپارتمانها

یك ساختمان كه دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشكیل می شود قانون تملك آپارتمان ها در تقسیم بندی كلی , مالكیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترك تقسیم می كند

یك ساختمان كه دارای آپارتمان هایی است از قسمتهای مختلف تشكیل می شود. قانون تملك آپارتمان ها در تقسیم بندی كلی ، مالكیت در آپارتمانها را به دو قسمت اختصاصی و مشترك تقسیم می كند . ماده ۱- قانون مرقوم می گوید : (( مالكیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل دو قسمت است : مالكیت اختصاصی و مالكیت قسمتهای مشترك .))

تعریف قسمتهای مشترك :همانطوری كه از واژه (( مشترك )) پیداست ، قسمت هایی از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان ( یا استفاده كنندگان ) قرار می گیرند ، قسمت های مشترك نامیده می شوند . هم چنانكه قانون تملك آپارتمانها نیز در ماده ۲ قسمتهای مشترك را این گونه تعریف می كند :(( قسمت های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور كلی قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد ))تعریف فوق به وسیله ماده ۳ آئین نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است :(( قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شركاء می باشد ، قسمت های مشترك محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد .))بنابراین ، ویژگی های قسمت های مشترك عبارتند از : عدم استفاده انحصاری ، عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی ، انتقال قهری ، تقسیم ناپذیری ،ممنوعیت گذاردن اشیاء ، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و مانند اینها .قانون تملك آپارتمانها فقط به تعریف قسمتهای مشترك ساختمان بسنده كرده ولی آئین نامه اجرایی قانون مرقوم در ماده ۴ قسمتهای مشترك مذكور در ماده ۲ قانون یادشده را به شرح زیر احصاء كرده است . زمین زیر بنا ، تاسیسات ، اسكلت ساختمان ،درها و پنجره ها ، راهروها ، پله ها ، پاگردها ، تاسیسات مربوط به راه پله ، بام ، نمای خارجی ساختمان ، محوطه ساختمان و نظایر اینها .

تعریف قسمتهای اختصاصی :

قانون تملك آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن تعریف دقیقی از قسمت های اختصاصی ارائه نمی دهد. فقط آئین نامه اجرایی در ماده ۱ می گوید : (( قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود كه عرفاً برای استفاده انحصاری شریك ملك معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد )) بنا به تعریف بالا معیار تشخیص قسمت های اختصاصی از قسمت های مشترك منحصراً (( عرف )) است .از طرفی ماده ۲ آئین نامه اجرایی در تكمیل مطلب فوق بیان می كند : (( علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالكیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالكیت صادر شود ، مشخصات كامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد)) با عنایت به ماده ۲ قانون تملك آپارتمانها كه در آن تعریف قسمت های مشترك ساختمان را دیدیم و با توجه به مادتین ۱ و ۲ آئین نامه اجرایی می توان قسمت های اختصاصی ساختمان را چنین توصیف كرد :(( قسمت های اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است كه دارای سند مالكیت رسمی مجزا از یكدیگر با ذكر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد )) همان طوری كه از كلمه (( اختصاصی )) پیداست ، قسمت های اختصاصی اساساً در مالكیت انحصاری و شخصی افراد است و هر كس كه طبق ماده ۲۲ قانون ثبت – سند مالكیت به نام او صادر شده ، مالك منحصر آن شناخته می شود ، برخلاف قسمتهای مشترك ، سایر مالكین هیچ گونه حقی در قسمتهای اختصاصی دیگران ندارند و از این حیث است كه ماده ۹ قانون تملك آپارتمانها تصریح می كند : (( هر یك از مالكین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه )عملیاتی را كه برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد ….))، منع استفاده از پاركینگ مشاعی را برخلاف می دانستند. بعد از اعتراضات و شكایات زیاد مردم ، واحدهای ثبتی به قید ظرفیت پاركینگ مشاعی در صورت مجلس تفكیكی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتاً در آن ذكر می شد چند واحد از قطعات مورد تفكیك فاقد پاركینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالك آپارتمان را از حق استفاده از پاركینگ مشاعی محروم می داشت تا این كه بخشنامه شماره ۳۵۰۹۷/۵ مورخ ۲۵/۱۲/۷۱ اداره كل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده ۴ آئین نامه اجرایی كه پاركینگ جزو مشاعات تعیین نشده ،پاركینگ را مفروز نموده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پاركینگ به صورت مشخص اشاره می نماید. با این ترتیب در صورت مجالس تفكیكی كه بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پاركینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پاركینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می نمایند . در این روش چون پاركینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای كسانی كه پاركینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد.

---