اجاره نشینی, تاوان کم درآمدی

تأثیر نوسانات قیمتی در بازار مسکن, بخش استیجاری را هم بی نصیب نگذاشته و به هراس اجاره نشینی در این روزها دامن زده است

مسکن از مهمترین صنایع حال حاضر دنیا به شمار می آید که دلیل عمده این اهمیت به تقاضای بخش سرمایه ای و تقاضای مصرفی آن بر می گردد. بخش مصرف، بر خلاف بخش سرمایه ای که بر مبنای تقاضای سوداگرانه به وجود می آید، عمدتاً بر پایه تقاضای نهایی خانوار شکل می گیرد.

در همین بخش مصرفی، بسیاری از دهک های کم درآمد جامعه که توان خرید خانه را ندارند، تقاضای خود را بر مبنای واحدهای استیجاری ارایه می کنند. بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال ۸۵ از کل ۱۷ میلیون و ۳۵۹ هزار و ۵۷۶ خانوار کشور، رقمی معادل ۳ میلیون و ۹۸۱ هزار و ۵۴۹ خانوار ساکن مسکن اجاره ای هستند.

این رقم در شهر تهران از کل ۳ میلیون و ۷۲۱ هزار و ۱۴۸ خانوار، معادل یک میلیون و ۳۰۹ هزار و ۵۳۱ خانوار می باشد که به طور حتم با افزایش نرخ جمعیت و رشد نرخ ازدواج، تقاضای این بخش از مسکن رو به افزایش خواهد بود. بیان همین مسأله این سؤال را به وجود می آورد که چرا با افزایش نرخ جمعیت و رشد ازدواج، عمدتاً تقاضای مسکن استیجاری افزایش می یابد؟ چرا سطح درآمدی و هزینه ای خانوار کشورمان – به خصوص قشر جوان – تا این حد نامتقارن است که خرید یک خانه مسکونی ولو با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متری هم به فکرشان خطور نمی کند؟ بر اساس آمارهای سازمان ثبت احوال، در سال ۸۸ تعداد ۸۹۰ هزار و ۲۰۸ واقعه ازدواج به ثبت رسیده که قطعاً تمام آنها نیازمند واحد مسکونی هستند و این در وضعیتی است که توازنی بین عرضه و تقاضا برقرار نیست.

مجتبی بیگدلی، نایب رییس کانون سراسری انبوه سازان ایران، در گفت و گو با «اقتصاد ایران»، رشد عرضه واحد مسکونی را در کشور رقمی مابین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در طول سال برشمرده است که این رقم مبیّن شکاف حداقل ۵۰۰ هزار واحدی مسکن به نسبت ازدواج های ثبت شده در کشور است. جدا از افزایش نرخ جمعیت و ازدواج، عدم توجه به توزیع متقارن جمعیت در کلان شهرها و شدت یافتن مهاجرت به شهرهای بزرگ – که البته آن هم به دلیل سطوح پایین رفاهی در شهرهای کوچک و روستاها می باشد – دلیل دیگری بر این حجم انبوه مازاد تقاضا در بخش مسکن در کلان شهرها است.

● بهره سرمایه ام را تو بده!

از مشکلات دیگری که در چند سال اخیر گریبان مستأجران را گرفته، تمایل مالکان برای دریافت اجاره بهای بیشتر از اجاره نشینان است. موجران دلیل خود را از دریافت اجاره بهای بیشتر، به بهای ملک خریداری شده خود ربط می دهند و بر این باورند که در صورت سرمایه گذاری همین مبلغ در بانک، سود بیشتری دریافت می کنند. معنای این امر آن است که مستأجران باید بهره سرمایه خوابیده سرمایه گذاران را پرداخت کنند! حتی یک مالک در یکی از مناطق مرکزی تهران در این خصوص در پاسخ به سؤال خبرنگار «اقتصاد ایران» گفت: "اگر با سرمایه ملکم ماشین خریداری کنم و ماشین های خریداری شده را اجاره دهم، مبلغ بیشتری گیرم می آید، پس چرا از مستأجر پول کمتری بگیرم؟" این مسأله که عموماً در دوران رکود مسکن شیوع پیدا می کند، تأثیرات ناهمگونی در بخش استیجاری مسکن به همراه داشته است.

بی شک دلیل اصلی آن، فقدان استانداردهای لازم در بخش فروش و اجاره ملک مسکونی، اداری و تجاری است که تا به حال شاهد رفع معضلات مربوط به این بخش توسط مراجع ذیصلاح نبوده ایم.

در بسیاری از کشورهای دنیا همچون ایالات متحد و حتی کشورهای حوزه خلیج فارس، فرد حقیقی یا حقوقی تنها با ارایه مبلغ اندکی از رقم کل خرید، صاحب خانه شده و مابقی پول مسکن را طی اقساطی پرداخت خواهد کرد که تحت پوشش بازار رهن ثانویه قرار دارد. در کشور ما علیرغم گسترش و اهمیت بخش مسکن، هنوز چنین بازاری به وجود نیامده است. نکته آن که بر اساس بند دوم از ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که در خرداد ۸۷ به ریاست جمهوری ابلاغ شد، به صراحت ذکر شده است که وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن را در کشور تأمین کند.

البته این مسأله که چرا باید سه نهاد دولتی و وابسته به دولت مجری این اقدام باشند خود جای سؤال دارد، اما به دلیل توانایی اندک بخش خصوصی کشور که در حد و اندازه پوشش ریسک و ضمانت اوراق منتشره رهنی نیست، نمی توان به این مسأله انتقاد زیادی وارد کرد. اما این مطلب که چرا هنوز پس از دو سال از ابلاغ این قانون، مقدمات تدوین این طرح پایه ریزی نشده است، خود جای تأمل فراوان دارد.

برای این منظور پیشنهاد می کنیم همان طور که گروه های مردمی (NGOها)، کانون هایی مستقل از دولت را تحت عناوین انجمن انبوه سازان و یا کانون سراسری انبوه سازان پدید آورده اند و تا حدود زیادی وضعیت مسکن را بهبود بخشیده اند، بازاری با حمایت دولت و با نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار توسط همین گروه ها تأسیس شود و با توسعه این بازار، علاوه بر رونق بخش مسکن، بازار سرمایه به یک بازار جذاب برای سرمایه گذاران تبدیل گردد.

البته ذکر این مطلب هم ضروری است که در صورت فراهم نبودن زیرساخت های توسعه بازار سرمایه در بخش هایی همچون مسکن، تأسیس بازار رهن ثانویه نه تنها کاربردی نخواهد داشت، بلکه ممکن است حتی در صورت شکست، اعتماد سرمایه گذاران را به بازار سرمایه نوپای کشور از بین ببرد و نتیجه عکس بدهد.