طرح هدفمندی و لزوم پیشگیری از رکود در بخش مسکن

هزینه انرژی, بخش قابل توجهی از هزینه تولید سیمان, فولاد, آجر و انواع کاشی و سرامیک را تشکیل می دهد و در نتیجه بدون تردید افزایش ناگهانی قیمت انرژی مصرفی صنایع, تاثیر منفی قابل توجهی بر وضعیت تولیدکنندگان انواع مصالح ساختمانی در کشور بر جای خواهد گذاشت

هزینه انرژی، بخش قابل‌توجهی از هزینه تولید سیمان، فولاد، آجر و انواع کاشی و سرامیک را تشکیل می‌دهد و در نتیجه بدون تردید افزایش ناگهانی قیمت انرژی مصرفی صنایع، تاثیر منفی قابل‌توجهی بر وضعیت تولیدکنندگان انواع مصالح ساختمانی در کشور بر جای خواهد گذاشت.

به این ترتیب بخش ساخت‌و‌ساز مسکن یکی از آسیب‌پذیرترین بخش‌های اقتصاد کشور در صورت افزایش ناگهانی قیمت انرژی مصرفی صنایع خواهد بود؛ زیرا پروژه‌های ساخت‌و‌ساز مسکن از یک طرف با افزایش قیمت انواع مصالح ساختمانی روبه‌رو خواهند شد و از طرف دیگر امکان افزایش قیمت فروش مسکن را به دلیل رکود شدید حاکم بر بازار مسکن نخواهند داشت.

با این توضیحات، دغدغه کاهش شدیدتر سوددهی پروژه‌های ساخت‌و‌ساز مسکن و در نتیجه کاهش تمایل بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، می‌تواند یکی از چالش‌های پیش‌روی طرح هدفمندی محسوب شده و به رکود مضاعف بخش مسکن منجر گردد. این چالش، به صورت بالقوه می‌تواند بسیاری از مشاغل موجود در واحدهای تولیدی مصالح ساختمانی و نیز مشاغل موجود در بخش ساخت‌و‌ساز را تهدید نماید؛ مشاغلی که به طور معمول نیروهای کار متعلق به دهک‌های درآمدی پایین در آنها شاغل هستند و در نتیجه کاهش این دسته از مشاغل، وضعیت بیکاری در میان دهک‌های درآمدی پایین را با شدت بیشتری دچار مشکل خواهد نمود.

با توجه به توضیحات فوق، راهکارهای کلی زیر را می‌توان به منظور جلوگیری از رکود بخش مسکن پیشنهاد کرد:

● رفع موانع پرداخت تسهیلات خرید مسکن:

رفع موانع پرداخت تسهیلات به بخش‌های ساخت و نیز خرید مسکن، سیاست‌هایی مکمل یکدیگر محسوب می‌شوند. به عبارت دیگر در صورت تشویق مکرر سیستم بانکی به پرداخت تسهیلات برای ساخت مسکن و ایجاد محدودیت برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، به دلیل تاخیر زیاد در فروش واحدهای مسکونی ساخته‌شده و نیز مجبور شدن سازندگان مسکن به فروش غیرنقدی واحدهای مسکونی ساخته‌شده، هزینه مضاعفی در قالب هزینه خواب سرمایه به سرمایه‌گذاران بخش مسکن تحمیل خواهد شد. بنابراین رفع موانع موجود برای اعطای تسهیلات مسکن از سوی بانک‌های دولتی و خصوصی، قطعا خواهد توانست به رونق بیشتر بازار خرید و فروش مسکن منجر شود. تسهیلات‌ مسکن، به دلیل آنکه معمولا سند مسکن تا زمان پرداخت کامل اقساط مربوطه در گرو بانک باقی می‌ماند، معمولا جزو تسهیلاتی محسوب می‌شوند که ریسک عدم بازپرداخت اقساط‌شان ناچیز بوده و در نتیجه بانک‌ها خود به خود تمایل نسبتا بالایی به پرداخت این دسته از تسهیلات دارند. لازم به توجه است که در صورت آزادسازی پرداخت تسهیلات بانکی برای خرید مسکن غیرنوساز، با توجه به آنکه بسیاری از فروشندگان مسکن غیرنوساز قصد خرید مسکن نوساز را دارند، می‌تواند افزایش تقاضا برای خرید مسکن نوساز را نیز در پی داشته باشد. به این ترتیب قطعا در صورت آزادسازی پرداخت تسهیلات برای خرید مسکن غیرنوساز، کاهش محدودیت‌های موجود در زمینه میزان سقف پرداخت تسهیلات مسکن و رفع محدودیت‌ها برای پرداخت تسهیلات خرید مغازه و سایر انواع مستغلات، شاهد استقبال بانک‌های مختلف از پرداخت تسهیلات‌ خرید مسکن و سایر انواع مستغلات خواهیم بود؛ فرآیندی که می‌تواند وضعیت نقدینگی متقاضیان خرید مسکن را بهبود بخشیده و در نتیجه به افزایش نسبی حجم معاملات در بخش مسکن منجر گردد. افزایش حجم معاملات در بازار مسکن نیز قطعا خواهد توانست با کاهش هزینه مربوط به خواب سرمایه در پروژه‌های ساخت‌و‌ساز مسکن، انگیزه سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در چنین پروژه‌هایی را افزایش دهد.

● کنترل شتاب افزایش قیمت انرژی برای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی:

با توجه به آنکه بخش قابل‌توجهی از قیمت تمام‌شده تولیدکنندگان سیمان، فولاد و کاشی و سرامیک به هزینه گاز و برق مربوط می‌شود، قطعا کنترل شدت افزایش قیمت گاز و برق برای تولیدکنندگان خواهد توانست از افزایش ناگهانی قیمت مصالح ساختمانی جلوگیری نماید.

قیمت فعلی تعیین‌شده برای هر مترمکعب گاز مصرفی صنایع (که البته هنوز به طور رسمی اعمال نشده است)، بسیار بالا بوده و تقریبا ۳ برابر قیمت گاز در آمریکا و کانادا است!

به این ترتیب بدیهی‌ است که ایجاد چنین شوک قیمتی سنگینی به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، برای بسیاری از آنان قابل هضم نبوده و به ورشکستگی یا افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی تولیدی آنان منجر خواهد شد؛ پدیده‌ای که در صورت وقوع، لطمات شدید را هم به موقعیت‌های شغلی موجود در بخش تولید مصالح ساختمانی و هم به موقعیت‌های شغلی بخش ساخت‌و‌ساز وارد خواهد نمود.

از طرف دیگر در شرایطی که حاشیه سود پروژه‌های ساخت‌و‌ساز به دلیل رکود بخش مسکن بسیار پایین است، قطعا بروز هر گونه شوک منفی در زمینه تامین مصالح ساختمانی خواهد توانست حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌و‌ساز را بیش از پیش کاهش دهد. با این توضیحات، می‌توان به طور تیتروار برخی از راهکارهای موجود برای کاهش شوک وارده بر تولیدکنندگان مصالح ساختمانی را به این شرح بیان نمود: بازنگری در قیمت تعیین‌شده برای فروش هر مترمکعب گاز به صنایع، تعیین تکلیف هر چه سریع‌تر چارچوب کلی اختصاص ۲۰ درصد از درآمدهای طرح هدفمندی که براساس قانون باید به تولیدکنندگان اختصاص یابد، معافیت مالیاتی برای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در ۲ سال ابتدایی افزایش قیمت انرژی، تعویق ۲ ساله افزایش قیمت انرژی برای صنایعی که بخش قابل‌توجهی از هزینه آنها به هزینه انرژی مربوط می‌شود (مانند تولید سیمان، فولاد، آجر، کاشی و سرامیک و امثالهم)

● شناورسازی نرخ سود تسهیلات خرید مسکن:

در شرایط فعلی و با توجه به تضعیف روزافزون روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، رفع محدودیت دولتی بر نرخ سود تسهیلات مربوط به ساخت و نیز خرید مسکن، اقدامی معقول و مفید به نظر می‌رسد و می‌تواند با تزریق نقدینگی به بخش ساخت و نیز خرید مسکن، شوک مثبتی در بخش مسکن ایجاد نماید.

ضمنا به دلیل رکود ادامه‌دار در بازار مسکن، می‌توان اطمینان داشت که تسهیلات مذکور در زمینه سفته‌بازی و خرید و فروش سوداگرانه مسکن به کار گرفته نخواهد شد.

● جمع‌بندی:

در دهه‌های اخیر، با وجود پایین بودن میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کلیت اقتصاد کشور، همواره حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن قابل‌توجه بوده است. در ۲ سال اخیر با توجه به رکود کم‌سابقه حاکم بر بخش مسکن، حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی هم در بخش تولید مصالح ساختمانی و هم در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن کاهش یافته است. از طرف دیگر استمرار رکود ساخت‌و‌ساز و نیز تولید مصالح ساختمانی، با توجه به آنکه بخش عمده شاغلان در این بخش‌ها به دهک‌های درآمدی پایین تعلق دارند، تاثیر بسیار مخربی بر وضعیت اشتغال در میان دهک‌های درآمدی پایین بر جای خواهد گذاشت. به منظور ایجاد شوک مثبت با هدف شکستن رکود در بخش مسکن، یکی از مفیدترین اقدامات ممکن، به رفع یا دست کم کاهش موانع برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن (اعم از نوساز و غیرنوساز) از سوی سیستم بانکی مربوط می‌شود. ضمنا لازم است در سیاست‌گذاری مربوط به نحوه افزایش قیمت انرژی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی و نیز در طراحی نحوه اختصاص بودجه مربوط به کاهش تبعات منفی طرح هدفمندی برای صنایع انرژی‌بر، ملاحظات لازم برای جلوگیری از ایجاد شوک منفی و رکود بخش مسکن در نظر گرفته شود.

میثم‌هاشم‌خانی