طرح تضمینپذیری ساختمان بر این پایه قرار گرفته است که کیفیت و عملکرد ساختمان در تمام چرخه عمر آن قابل کنترل باشد و سازنده نیز در برابر محصولی که تحویل میدهد، مسئولیت مشخصی داشته باشد. این رویکرد در بازار مسکن اهمیت دارد، زیرا برخلاف بسیاری از کالاهای مصرفی، ساختمان پس از فروش همچنان یک دارایی پرهزینه و بلندمدت است و نقص آن ممکن است سالها بعد از تحویل آشکار شود. اما مسئولیت سازنده وقتی برای خریدار ارزش پیدا میکند که با یک ضمانت قابل اجرا همراه باشد و صرف آنکه نام شرکت یا سازنده در اسناد پروژه ثبت شود، برای جبران خسارت کافی نیست و باید مشخص باشد اگر نقصی در سازه، تأسیسات، عایقبندی، تجهیزات یا سایر اجزای ساختمان ایجاد شد، چه نهادی مسئول تشخیص آن خواهد بود و هزینه اصلاح از چه محلی تأمین خواهد شد. طرح جدید از پنج مرحله صلاحیت، ردیابی، کنترل مستقل، تضمین مالی و پایش عملکرد سخن میگوید و هر یک از این مراحل میتواند بخشی از زنجیره کیفیت را پوشش دهد، اما حلقهای که برای خریدار اهمیت بیشتری دارد، اتصال این کنترلها به مسئولیت مالی است، زیرا اگر نتیجه بازرسی فقط در یک گزارش ثبت شود و پشت آن منابع لازم برای اصلاح نقص وجود نداشته باشد، کیفیتسنجی به تنهایی خسارت مالک را جبران نمیکند. «تضمین مالی» نیز در همین نقطه معنا پیدا میکند، زیرا باید روشن شود ضمانت قرار است از طریق بیمه، ضمانتنامه بانکی، صندوق یا سازوکار دیگری تأمین شود و در هر کدام از این حالتها، هزینه ضمانت بر عهده چه کسی خواهد بود و اگر این هزینه به قیمت تمامشده ساختمان اضافه شود، خریدار باید در برابر آن یک تعهد واقعی و قابل سنجش دریافت کند و اگر هزینه از سازنده گرفته شود، باید توان مالی سازنده برای پوشش تعهدات بلندمدت نیز بررسی شود.
کیفیت ساختمان بعد از تحویل تمام نمیشود
یکی از نکات مهم طرح، توجه به مرحله بهرهبرداری است، زیرا بخشی از ایرادهای ساختمان در زمان تحویل قابل مشاهده نیستند و پس از استفاده یا گذشت چند سال خود را نشان میدهند. به همین دلیل، قرارگرفتن پایش عملکرد در کنار طراحی، اجرا و تحویل میتواند نگاه سنتی به کیفیت ساختمان را تغییر دهد. پایش عملکرد بدون معیار مشخص، ضمانت واقعی ایجاد نمیکند و اگر قرار است مصرف انرژی، کیفیت تأسیسات، ایمنی یا عملکرد اجزای ساختمان پس از تحویل سنجیده شود، باید شاخصهای قابل اندازهگیری وجود داشته باشد و خریدار نیز بتواند نتیجه ارزیابی را ببیند؛ در غیر این صورت، عبارتهایی مانند «کیفیت» و «عملکرد مناسب» بیشتر جنبه کلی پیدا میکنند و در زمان اختلاف، مبنای روشنی برای تعیین مسئولیت باقی نمیماند. کنترل مستقل نیز به تعریف دقیق نیاز دارد، زیرا کنترل کیفیت وقتی اعتبار بیشتری دارد که مرجع ارزیابی از عوامل اجرایی پروژه فاصله داشته باشد و نتیجه بررسی تحت تأثیر منافع سازنده یا مجری قرار نگیرد. همچنین در کنار آن باید مشخص شود هزینه این کنترل را چه کسی میپردازد و اگر میان گزارش کنترل و ادعای مالک اختلافی ایجاد شد، کدام مرجع تصمیم نهایی را خواهد گرفت.
مقایسه ساختمان با خودرو که در توضیح طرح مطرح شده، از یک جهت قابل فهم است، زیرا در صنعت خودرو، خریدار با برند مشخص و مسئولیت روشنتری از سوی سازنده روبهروست، اما ساختمان محصولی است که عوامل متعددی در تولید آن نقش دارند و شرایط زمین، طراحی، مصالح، اجرای پروژه و حتی نحوه نگهداری پس از تحویل بر کیفیت آن اثر میگذارند. بنابراین گارانتی ساختمان به یک قرارداد ساده میان خریدار و سازنده محدود نمیشود و باید مسئولیت همه حلقههای مؤثر در کیفیت مشخص شود. برای خریدار، اطلاعات پیش از خرید نیز اهمیت زیادی دارد، زیرا اگر قرار باشد سازنده مسئول کیفیت باشد، سابقه حرفهای او، پروژههای قبلی، وضعیت صلاحیت، نتایج کنترل کیفیت و نوع ضمانتی که ارائه میدهد باید قابل بررسی باشد و خریدار نباید برای ارزیابی کیفیت ساختمان فقط به تبلیغات فروشنده یا اظهارات سازنده متکی بماند و لازم است اطلاعات فنی و حقوقی پروژه در قالبی قابل فهم و قابل استعلام در دسترس قرار گیرد.
از طرف دیگر، نظام تضمین نباید به افزایش هزینه خرید مسکن بدون افزایش واقعی کیفیت منجر شود، زیرا هزینه بیمه، بازرسی، کنترل مستقل و تضمین مالی در نهایت بخشی از هزینه ساخت خواهد بود و احتمال انتقال آن به قیمت فروش وجود دارد. بنابراین سیاستگذار باید میان هزینه ایجاد نظام تضمین و منفعتی که برای خریدار ایجاد میکند، توازن برقرار کند و اجازه ندهد عنوان گارانتی فقط به یک هزینه تازه برای مصرفکننده تبدیل شود.
مشکل دیگری که باید از ابتدا برای آن راهحل مشخص شود، وضعیت سازنده پس از پایان پروژه است، زیرا تعهد کیفیت ممکن است سالها بعد از تحویل ساختمان مطرح شود و در این فاصله شرکت سازنده تغییر مالکیت دهد، فعالیت خود را متوقف کند یا توان مالی لازم برای جبران خسارت را از دست بدهد. در چنین شرایطی، ضمانت باید مستقل از بقای شرکت قابل استفاده باشد و خریدار برای دریافت حق خود مجبور نشود دوباره به دنبال سازنده بگردد.
این موضوع، تفاوت میان «گارانتی» و «تضمین اجرا» را دقیقتر میکند، چراکه گارانتی وقتی ارزش دارد که تعهدی قابل مطالبه پشت آن باشد و اجرای تعهد نیز به منابع مالی، مرجع تشخیص نقص و مسیر حل اختلاف متصل شود؛ در غیر این صورت، ممکن است ساختمان روی کاغذ ضمانت داشته باشد، اما مالک هنگام بروز مشکل همچنان با یک فرایند طولانی برای اثبات مسئولیت و دریافت خسارت روبهرو شود. از نگاه بازار مسکن، اجرای چنین نظامی میتواند رابطه میان قیمت و کیفیت را نیز تغییر دهد، زیرا سازندهای که بداند کیفیت پایین برای او هزینه مالی دارد، انگیزه بیشتری برای استفاده از مصالح مناسب، کنترل اجرای پروژه و رعایت استانداردها خواهد داشت، اما این اثر وقتی شکل میگیرد که مسئولیت واقعی باشد و امکان انتقال کامل هزینه خطا به خریدار وجود نداشته باشد. طرح گارانتی مسکن در صورت اجرا میتواند بخشی از ضعف قدیمی بازار ساختمان را هدف بگیرد، اما موفقیت آن با اعلام چارچوب کلی سنجیده نمیشود، بلکه باید دید چه مقرراتی برای آن نوشته میشود و چه نهادی مسئول کنترل خواهد بود و چه نوع ضمانت مالی پشت تعهد سازنده قرار میگیرد و مالک برای دریافت خسارت چه مسیری را طی خواهد کرد. به هر روی، خریدار خانه بیش از هر چیز به یک ضمانت قابل استفاده نیاز دارد، نه صرفاً درج عنوان گارانتی در اسناد و قراردادها و اگر قرار است ساختمان مانند یک محصول قابل تضمین عرضه شود، کیفیت باید معیار مشخص داشته باشد و مسئول آن باید شناخته شود و تعهد او باید پشتوانه مالی داشته باشد و مسیر رسیدگی به نقص نیز باید برای مالک دقیق باشد. در غیر این صورت، فاصله وعده گارانتی و واقعیت بازار مسکن همچنان باقی خواهد ماند.
